Đầu Tư

Redwood Trust có phải là Mua không?

Khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 6 là một thách thức đáng kinh ngạc đối với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản thế chấp (REITs). Cuộc khủng hoảng COVID-19 đã làm suy giảm thị trường tài chính, đặc biệt là trong các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp. Các thị trường sôi sục và trở nên kém thanh khoản, buộc hầu hết các REIT thế chấp phải bán tài sản khi bị thua lỗ để đáp ứng các cuộc gọi ký quỹ từ các chủ ngân hàng. Cuối cùng thì Fed đã can thiệp, mua một lượng lớn chứng khoán được cơ quan bảo đảm bằng thế chấp nhằm cố gắng ổn định thị trường.

Bây giờ bụi đã lắng xuống, hầu hết REIT thế chấp trông khá khác so với thời điểm đầu năm 2020. Làm thế nào Redwood Trust (NYSE: RWT)Làm?

Cây gỗ màu đỏ

Nguồn ảnh: Getty Images.





REITs thế chấp không phải đại lý bị ảnh hưởng nặng nề hơn

Redwood Trust là REIT thế chấp phi đại lý, có nghĩa là nó không đầu tư vào chứng khoán được bảo đảm bởi các cơ quan chính phủ Hoa Kỳ . Các REIT thế chấp này bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong thời kỳ đại dịch vì việc Fed mua vào không hỗ trợ nhiều cho danh mục đầu tư của họ. Không chỉ vậy, thị trường chứng khoán hóa, mà Redwood dựa vào để tận dụng danh mục đầu tư của mình, cũng cạn kiệt. Trong hậu quả của cuộc khủng hoảng, những người khởi tạo thế chấp gần như tập trung hoàn toàn vào hoạt động khởi tạo được chính phủ hậu thuẫn. Redwood tập trung vào các khoản vay nằm ngoài Fannie Mae , Freddie Mac và các giới hạn của chính phủ, khiến chúng khó được chứng khoán hóa hoặc bán hơn.

Không gian thế chấp jumbo chỉ đang bắt đầu phục hồi

Hoạt động kinh doanh khởi nguồn của Redwood tập trung vào các khoản thế chấp jumbo, là các khoản thế chấp quá lớn để được chính phủ hỗ trợ, cũng như các khoản cho vay mục đích kinh doanh dành cho các nhà phát triển và các nhà đầu tư dân cư chuyên nghiệp. Không gian jumbo chỉ mới bắt đầu phục hồi gần đây và Redwood đã mua khoảng 55 triệu đô la cho các khoản vay jumbo vào tháng 5 và tháng 6. Trong quý 2 năm 2019, Redwood đã mua khoảng 1,6 tỷ đô la Mỹ trong các khoản đầu tư, vì vậy đây là một khoản giảm đáng kể. Sự sụt giảm được thúc đẩy bởi các ngân hàng ồ ạt thắt chặt hộp tín dụng đối với bất kỳ khoản vay không đảm bảo nào. Nguồn gốc mục đích kinh doanh đã tăng từ 175 triệu đô la trong quý 2 năm 2019 lên 234 triệu đô la.



Cho vay mục đích kinh doanh mang lại lợi nhuận cao

Phân khúc mục đích kinh doanh chủ yếu bao gồm các khoản vay cho thuê một gia đình và các khoản vay cầu nối. Phân khúc cho thuê cho một gia đình đang phát triển mạnh mẽ vào những ngày này khi mọi người rời khỏi thành phố để tìm môi trường ngoại ô ít đông đúc hơn và REIT cho thuê cho một gia đình như Nhà mời Thuê nhà kiểu Mỹ 4 đang có nhu cầu mạnh mẽ. Các khoản vay này thường có thời hạn từ 5 đến 10 năm. Các khoản vay cầu thường có thời hạn từ 12 đến 18 tháng và được sử dụng để sửa chữa và lật đổ tài sản hoặc tài trợ cho việc khôi phục trước khi được thay thế bằng nguồn tài chính vĩnh viễn. Các khoản vay cho thuê cho một gia đình thường mang lại lợi nhuận khoảng 5% đến 6% trong khi các khoản vay cầu là 8% đến 9%. Giữa các khoản vay cho mục đích kinh doanh và các khoản vay jumbo, Redwood đã thu được 96% các khoản thanh toán vào tháng Sáu.

Bảng cân đối kế toán thu hẹp

Redwood đã thực hiện một số thay đổi đáng kể đối với bảng cân đối kế toán trong quý. Nó đã mua lại trái phiếu chuyển đổi hiện tại của mình, trái phiếu này thực sự tạo ra lợi nhuận cho công ty. Redwood cũng bán sản xuất jumbo trước COVID-19 và một số khoản vay toàn bộ. Nợ có khả năng thanh toán (gây ra vấn đề cho toàn bộ lĩnh vực mREIT) đã giảm từ 3,5 tỷ USD xuống còn 375 triệu USD. Giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu tăng từ 6,32 đô la vào cuối tháng 3 lên 8,15 đô la vào cuối tháng 6. Công ty ước tính rằng có khoảng 3 đô la cho mỗi cổ phiếu trong khoản lỗ chưa thực hiện từ cuối năm 2019 vẫn còn trên bảng cân đối kế toán. Nói cách khác, khi thị trường bình thường hóa, có tiềm năng tăng giá trị sổ sách khi không gian phi đại lý phục hồi và các khoản vay này tiếp tục hoạt động.

Nhìn chung, các hoạt động kinh doanh cơ bản sẽ trở lại bình thường

Hoạt động kinh doanh khởi đầu gần như chắc chắn sẽ phục hồi khi thành quả thấp của việc tái cấp vốn dễ dàng của Fannie Mae và Freddie Mac trở nên tốt hơn. Hầu hết những người khởi tạo chỉ quá vui mừng với những khoản vay dễ dàng này, và hầu hết mọi chủ ngân hàng đều có khả năng. Khi hoạt động kinh doanh đó bắt đầu trở lại bình thường, chúng ta sẽ thấy nhiều hoạt động hơn trong không gian jumbo. Nó chỉ là một vấn đề thời gian. Phân khúc mục đích kinh doanh sẽ tiếp tục phát triển và nhu cầu về nhà ở ngoại ô dường như cũng tăng. Các hoạt động kinh doanh cơ bản cho Redwood vẫn ổn.



REIT thế chấp không dành cho những người yếu tim

Redwood không dành cho người yếu tim. Đối với vấn đề đó, hầu hết các REIT thế chấp đều không phải vậy. REITs thế chấp là những công việc kinh doanh phức tạp và không gian phi đại lý có thể phải hứng chịu những cơn bão thị trường tài chính khiến chúng trở nên kém thanh khoản và dễ bị tổn thương.

Redwood đang giao dịch với mức chiết khấu 11% so với giá trị sổ sách với tỷ suất cổ tức 7% tính đến cuối ngày thứ Tư. Đó có phải là điều tốt nhất mà các nhà đầu tư có thu nhập có thể mong đợi trong không gian này? Tốt, AGNC Investment Corp. chiết khấu 14% so với giá trị sổ sách và tỷ suất cổ tức 10,4%. AGNC đầu tư gần như hoàn toàn vào các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp được chính phủ Hoa Kỳ đảm bảo, có nghĩa là các giao dịch mua của Fed đang trực tiếp giúp đỡ nó.

Mặc dù Redwood không tệ, nhưng tôi không nghĩ rằng nó đang giao dịch ở mức lợi nhuận đủ cao (hoặc chiết khấu khi đặt trước). Một khi nguồn gốc jumbo trở lại bình thường và chúng ta bắt đầu thấy một số cổ tức tăng lên, thì điều đó có thể đáng để xem xét lại.



^