Thu Nhập

Lời mời Homes Inc. (INVH) Bảng điểm cuộc gọi thu nhập quý 4 năm 2020

Logo của mũ jester với bong bóng suy nghĩ.

Nguồn ảnh: The Motley Fool.

Lời mời Homes Inc. (NYSE: INVH)
Cuộc gọi thu nhập quý 4 năm 2020
Ngày 17 tháng 2 năm 2021, 11:00 sáng theo giờ ET

Nội dung:

  • Nhận xét chuẩn bị
  • Câu hỏi và trả lời
  • Người tham gia cuộc gọi

Nhận xét chuẩn bị:

Nhà điều hành





Xin chào và chào mừng bạn đến với Lời mời Hội nghị về Thu nhập Quý IV năm 2020. [Hướng dẫn vận hành] Xin nhắc lại, hội nghị này đang được ghi lại. Tại thời điểm này, tôi muốn chuyển hội nghị sang Greg Van Winkle, Phó Chủ tịch Chiến lược Doanh nghiệp, Thị trường Vốn và Quan hệ Nhà đầu tư. Xin vui lòng tiến hành.

Greg Van Winkle - Quan hệ đầu tư



Cảm ơn bạn. Chào buổi sáng và cảm ơn bạn đã tham gia cuộc gọi hội nghị về thu nhập quý 4 năm 2020 của chúng tôi. Theo lời kêu gọi hôm nay từ các Ngôi nhà Lời mời là Dallas Tanner, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành; Ernie Freedman, Giám đốc Tài chính; và Charles Young, Giám đốc điều hành. Tôi muốn hướng dẫn mọi người đến thông cáo báo chí về thu nhập quý 4 năm 2020 của chúng tôi và thông tin bổ sung, mà chúng tôi có thể tham khảo trong cuộc gọi hôm nay. Tài liệu này có thể được tìm thấy trên phần Quan hệ Nhà đầu tư trên trang web của chúng tôi tại www.invh.com.

Tôi cũng muốn thông báo với bạn rằng một số báo cáo nhất định được đưa ra trong cuộc gọi này có thể bao gồm các báo cáo hướng tới tương lai liên quan đến hoạt động kinh doanh trong tương lai, kết quả tài chính, khả năng thanh khoản và nguồn vốn và các báo cáo phi lịch sử khác, có thể chịu rủi ro và những điều không chắc chắn có thể gây ra kết quả hoặc kết quả thực tế khác biệt trọng yếu với những điều được nêu trong bất kỳ tuyên bố nào như vậy. Chúng tôi mô tả một số rủi ro và sự không chắc chắn này trong Báo cáo thường niên năm 2019 của chúng tôi về Biểu mẫu 10-K, Báo cáo hàng quý của chúng tôi về Biểu mẫu 10-Q cho giai đoạn kết thúc vào ngày 30 tháng 9 năm 2020 và các hồ sơ khác mà chúng tôi thực hiện với SEC theo thời gian.

Mời Homes không cập nhật các tuyên bố hướng tới tương lai và từ chối rõ ràng bất kỳ nghĩa vụ nào phải làm như vậy. Trong cuộc gọi này, chúng tôi cũng có thể thảo luận về các biện pháp tài chính không phải GAAP nhất định. Bạn có thể tìm thêm thông tin liên quan đến các biện pháp không phải GAAP này, bao gồm các bản đối chiếu của các biện pháp này với các biện pháp GAAP có thể so sánh nhất và thông tin bổ sung và công bố thu nhập của chúng tôi, có sẵn trên phần Quan hệ nhà đầu tư trên trang web của chúng tôi.



Bây giờ tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho Chủ tịch và Giám đốc điều hành của chúng tôi, Dallas Tanner.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Cảm ơn, Greg. Tôi muốn cảm ơn bạn đã tham gia với chúng tôi sáng nay. Tôi hy vọng tất cả các bạn đang làm tốt và giữ an toàn. Đó là khoảng thời gian thú vị tại Invitation Homes khi chúng tôi bước vào năm 2021 với động lực tích cực, các nguyên tắc cơ bản đang tăng tốc và cơ hội phát triển nền tảng tốt nhất trong lớp của chúng tôi. Chúng tôi cảm thấy có vị trí tốt cho một năm tăng trưởng hữu cơ mạnh mẽ nữa, đồng thời chúng tôi đang kết thúc Năm mới tích cực hơn trên thị trường mua lại so với những năm qua. Chúng tôi cũng nhìn thấy những cơ hội thú vị ở phía trước để nâng cao hơn nữa trải nghiệm cư dân của chúng tôi. Trước khi thảo luận về con đường phía trước, tôi muốn dành một chút thời gian để suy ngẫm về năm duy nhất mà chúng tôi vừa hoàn thành.

Năm 2020 là năm mà độ bền của hoạt động kinh doanh của chúng tôi đã được kiểm tra và xác nhận và trong đó giá trị của sản phẩm, dịch vụ và con người khác biệt của chúng tôi cộng hưởng với cư dân và cộng đồng hơn bao giờ hết. Tôi muốn làm nổi bật một vài trong số những thành tựu này. Chúng tôi đã đạt được tỷ lệ lấp đầy cùng một cửa hàng cao kỷ lục, tăng hàng tháng vào năm 2020 và kết thúc năm ở mức 98,3%. Chúng tôi đã thực hiện tốt để nắm bắt tăng trưởng giá thuê thị trường, vốn đã tăng lên mức cao 5% trên cơ sở kết hợp trong tháng 12. Chúng tôi đã duy trì việc thu tiền thuê khoảng 97% so với tỷ lệ trước đây của chúng tôi trong suốt đại dịch. Kết quả là, chúng tôi đã đạt được điểm giữa của hướng dẫn ban đầu vào năm 2020, tăng AFFO 4,6% bất chấp sự gián đoạn của thế giới xung quanh chúng tôi.

Chúng tôi cũng đã huy động được gần 700 triệu đô la vốn chủ sở hữu và thành lập liên doanh với một đối tác đẳng cấp thế giới để hỗ trợ tăng trưởng bên ngoài. Với những công cụ này, chúng tôi đã đẩy mạnh hoạt động mua lại với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2014, mua hơn 350 triệu đô la căn nhà chỉ trong quý IV. Đồng thời, chúng tôi đã giảm gần như hoàn toàn nợ ròng xuống EBITDA vào năm 2020. Cuối cùng, trong số tất cả các thành tựu năm 2020 của chúng tôi, tôi tự hào nhất về tác động tích cực mà chúng tôi đã tạo ra trong cộng đồng của mình. Chúng tôi đã phục vụ như một bến đỗ trong cơn bão cho người dân, mang đến những ngôi nhà thoải mái và sự chăm sóc thực sự khi nó quan trọng nhất. Chúng tôi đã làm việc để tạo ra các giải pháp cho những cư dân đang gặp khó khăn.

Chúng tôi giữ an toàn cho cư dân và cộng sự của mình bằng cách phản ứng nhanh chóng với các giao thức an toàn nâng cao và tận dụng lợi thế của công nghệ cho thuê ảo và tự hiển thị của chúng tôi, và khi làm điều này, chúng tôi có thể đạt được điểm số hài lòng của cư dân cao nhất mọi thời đại. Tôi tự hào về nhóm của chúng tôi vì những gì chúng tôi đã cùng nhau đạt được vào năm 2020, tôi thậm chí còn vui mừng hơn khi nhìn về phía trước. Các nguyên tắc cơ bản của ngành đang có lợi cho chúng tôi, với ngày càng nhiều thế hệ thiên niên kỷ đang theo đuổi con đường của chúng tôi. COVID dường như có lợi cho nhu cầu, nhưng chúng tôi tin rằng tác động của nó chỉ đơn giản là thúc đẩy sự chuyển đổi từ nhà ở đô thị dày đặc hơn sang nhà ở cho một gia đình đã sẵn sàng diễn ra trong nhiều năm tới. Do đó, chúng tôi tin rằng rất có thể gia đình đơn thân sẽ giữ được lợi nhuận từ cổ phiếu có được vào năm 2020.

Khả năng tương thích của ngôi nhà của chúng tôi với lối sống làm việc tại nhà và khả năng chi trả tương đối của diện tích vuông của chúng tôi khi so sánh với các lựa chọn thay thế khu dân cư khác cho chúng tôi niềm tin lớn hơn rằng chúng tôi đang có vị trí thuận lợi cho một thế giới phía trước, trong đó mọi người suy nghĩ lại về cách họ sử dụng không gian để làm việc và chơi. Nói một cách đơn giản, chúng tôi tự xem mình là giải pháp để thay đổi sở thích, nhân khẩu học và sự mất cân bằng cung cầu nhà ở trong nhiều năm tới. Ngoài ra, chúng tôi tin rằng vị trí, quy mô và chuyên môn địa phương khác biệt của chúng tôi mang lại lợi thế cho chúng tôi trong việc biến những nguyên tắc cơ bản thuận lợi này thành kết quả tốt hơn nữa cho người dân và cho cổ đông của chúng tôi. Một trong những cách chúng tôi sẽ làm điều đó là tiếp tục tập trung vào trải nghiệm của cư dân.

Vào năm 2020, chúng tôi triển khai các dịch vụ phụ trợ mới cho người dân, bao gồm cải tiến nhà thông minh và dịch vụ phân phối bộ lọc HVAC tiện lợi. Vào năm 2021, chúng tôi sẽ tiếp tục con đường mở rộng các tùy chọn phụ trợ bổ sung. Chúng tôi cũng đang nỗ lực để nâng cao trải nghiệm công nghệ mà thông qua đó các cộng sự của chúng tôi cung cấp các dịch vụ đó và thông qua đó cư dân của chúng tôi thực sự tương tác với các Ngôi nhà Lời mời với sự chú trọng đặc biệt vào khả năng web và thiết bị di động. Ngoài việc tạo ra trải nghiệm tốt hơn cho cư dân, chúng tôi đang phát triển danh mục đầu tư của mình để phục vụ nhiều cư dân hơn và mở rộng lợi thế về quy mô cho phép chúng tôi phục vụ cư dân một cách hiệu quả.

Trong quý 4 năm 2020, chúng tôi đã mua khoảng 1.200 căn nhà, nhiều hơn số căn nhà mà chúng tôi đã mua trong bất kỳ quý nào kể từ quý 2 năm 2014. Tôi muốn nhấn mạnh rằng chúng tôi đã nâng cao tốc độ mua lại đồng thời duy trì kỷ luật bảo lãnh phát hành của mình. Chúng tôi ước tính tỷ lệ giới hạn ổn định giữa 5 năm đối với các ngôi nhà mua được trong quý 4 phù hợp với thành tích theo dõi của chúng tôi trong vài năm qua. Chúng tôi tin rằng đây tiếp tục là thời điểm tuyệt vời để phát triển danh mục đầu tư thông qua Công nghệ IQ mua lại độc quyền của chúng tôi, các mối quan hệ địa phương và kinh nghiệm trên nhiều kênh mua lại, đồng thời nhận thấy cơ hội mua nhà ít nhất 1 tỷ đô la trong năm nay giữa liên doanh của chúng tôi và công ty sở hữu toàn bộ danh mục đầu tư.

Kết lại, tôi rất vui mừng và lạc quan về tương lai khi chúng tôi mang động lực mạnh mẽ mà chúng tôi đã tạo ra vào năm 2020 vào năm mới. Với công suất thuê cao kỷ lục, các nguyên tắc cơ bản về tăng trưởng hữu cơ mạnh mẽ, tăng trưởng bên ngoài trong một thiết bị cao và các sáng kiến ​​đang được tiến hành để nâng cao trải nghiệm cư dân của chúng tôi, tôi vui mừng với vị trí của chúng tôi khi bước vào năm 2021. Tôi muốn gửi lời cảm ơn đến các cộng sự đặc biệt của chúng tôi vì đã giúp đỡ đặt chúng tôi vào vị trí này. Sự cam kết của họ đối với sự chăm sóc thực sự trong suốt đại dịch đã truyền cảm hứng và điều đó khiến tôi càng cảm thấy tự tin hơn về những tầm cao mà chúng ta có thể cùng nhau vươn tới trong tương lai.

Sau đó, tôi sẽ giao nó cho Charles Young, Giám đốc điều hành của chúng tôi.

Charles D. Young - Phó chủ tịch điều hành và Giám đốc điều hành

Cảm ơn bạn, Dallas. Trước khi xem xét kết quả hoạt động, tôi muốn cảm ơn các cộng sự của chúng tôi vì công việc đáng chú ý mà họ đã làm trong một năm khi chúng tôi yêu cầu họ trở nên nhanh nhẹn hơn bao giờ hết. Thích ứng nhanh với sự thay đổi, chúng tôi có thể nâng cao mức độ chăm sóc cư dân cao của mình trong suốt cả năm và chúng tôi đã mang lại kết quả tốt trong suốt chặng đường về đích. Tôi sẽ trình bày chi tiết về một số thành tựu hoạt động của chúng tôi mà Dallas đã tham khảo trong nhận xét của anh ấy bắt đầu từ kết quả cho thuê của chúng tôi. Doanh thu cùng một cửa hàng tiếp tục xu hướng thuận lợi trong quý IV, nâng tỷ lệ doanh thu cả năm 2020 của chúng tôi lên 26,1% so với 29,7% trong năm 2019. Khi cư dân chuyển đi, chúng tôi đã dọn nhà nhanh hơn đáng kể. Số ngày sử dụng lại trong quý IV được cải thiện 22 ngày so với cùng kỳ năm ngoái, nâng số ngày đăng ký lại của cả năm 2020 lên 36 ngày so với 46 ngày vào năm 2019.

Kết quả của những xu hướng tích cực này và doanh thu và số ngày tái định cư, tỷ lệ lấp đầy cửa hàng tương tự của chúng tôi cải thiện liên tục trong mỗi tháng của năm 2020. Chúng tôi kết thúc năm với công suất cho thuê cửa hàng cùng quý IV ở mức cao kỷ lục 98,1%, tăng 210 điểm cơ bản so với năm ngoái. -qua năm. Hơn nữa, chúng tôi đang có một khởi đầu tuyệt vời vào năm 2021, với công suất cho thuê cùng một cửa hàng trong tháng 1 ở mức 98,4% hoặc 190 điểm cơ bản so với tháng 1 năm 2020. Đồng thời, chúng tôi thấy tăng trưởng giá thuê tiếp tục tăng nhanh và quý 4 năm 2020 đánh dấu quý tốt nhất trong năm của chúng tôi. Mức tăng trưởng giá thuê mới, mà chúng tôi tin rằng biểu hiện rõ ràng nhất về các yếu tố cơ bản ngày nay, đã tăng tốc lên 6,9% trong quý 4, tăng 560 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm ngoái. Tăng trưởng hợp đồng thuê mới trong tháng 1 tiếp tục tăng lên 7,3%.

Giá thuê gia hạn tăng 3,8% trong quý IV và 4,2% trong tháng Giêng. Điều này khiến giá thuê kết hợp cùng một cửa hàng tăng 4,9% trong quý 4 là 5,2% cho tháng Giêng, tăng lần lượt 160 điểm cơ bản và 230 điểm cơ bản so với năm trước. Bây giờ, tôi sẽ chuyển sang kết quả của cùng một cửa hàng của chúng tôi cho quý 4 và cả năm 2020. Tăng trưởng NOI cùng một cửa hàng là 4,3% trong quý 4 đã đưa tăng trưởng NOI cả năm 2020 của cùng một cửa hàng của chúng tôi lên 3,7%. Doanh thu cốt lõi của cùng một cửa hàng trong quý 4 tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhờ công suất thuê tăng mạnh và giá thuê trung bình tăng 3,3%, tổng doanh thu cho thuê tăng 5,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo dự đoán, sự gia tăng này được bù đắp một phần bởi hai yếu tố liên quan đến COVID-19.

Đầu tiên là sự gia tăng nợ xấu từ 0,3% tổng thu nhập cho thuê trong quý 4 năm 2019 lên 2,5% trong quý 4 năm 2020, tác động 221 điểm cơ bản đến tăng trưởng doanh thu cốt lõi của cùng một cửa hàng trong quý. Thứ hai là sự sụt giảm đáng kể và thu nhập bất động sản khác có 125 điểm cơ bản ảnh hưởng đến tăng trưởng doanh thu cốt lõi của cùng một cửa hàng trong quý, chủ yếu là do chúng tôi không thực thi và không thu phí trễ hạn. Điều này đã mang lại mức tăng trưởng doanh thu cốt lõi của cùng một cửa hàng lên 2,8% trong cả năm 2020. Đối với chi phí, bản chất tự do của tài sản của chúng tôi tiếp tục mang lại lợi thế so với các loại bất động sản khác bằng cách cho phép chúng tôi phục vụ cư dân một cách an toàn và bảo trì nhà cửa mà không phát sinh gia tăng chi phí liên quan đến COVID.

Ngoài ra, doanh thu giảm do nhu cầu mua nhà tăng mạnh đang làm tăng chi phí. Do đó, chi phí chính tại cửa hàng trong quý IV giảm 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái, đưa mức tăng trưởng chi phí cốt lõi của cả năm 2020 chỉ còn 1%. Tiếp theo, tôi sẽ bao gồm các bộ sưu tập doanh thu, vẫn ổn định ngay cả khi chúng tôi tiếp tục cung cấp các tùy chọn thanh toán linh hoạt cho hàng nghìn cư dân để đáp ứng nhu cầu và hoàn cảnh cá nhân của họ. Trong quý thứ tư, tổng số tiền thu được của chúng tôi là 96% tổng số hóa đơn hàng tháng, tương tự như tỷ lệ thu tiền của chúng tôi trong suốt trận đại dịch cho đến nay và so với mức trung bình trước COVID là 99%.

Chúng tôi tin rằng sức mạnh bền vững của bộ sưu tập doanh thu của chúng tôi là minh chứng cho chất lượng của cơ sở cư dân của chúng tôi, nơi có thu nhập trung bình khoảng 110.000 đô la đối với hai người làm công ăn lương trên mỗi hộ gia đình, trang trải tiền thuê nhà gấp gần 5 lần khi chuyển đến vào năm 2020. Sắp tới , chúng tôi có động lực về phía mình sau khi kết thúc mạnh mẽ vào năm 2020. Các đội của chúng tôi trong lĩnh vực này được tiếp thêm năng lượng để tiếp tục nâng cao tiêu chuẩn về dịch vụ cư dân và sự xuất sắc trong hoạt động. Như trường hợp của năm ngoái, có một số ẩn số về việc các yếu tố bên ngoài sẽ diễn ra như thế nào vào năm 2021, nhưng chúng tôi sẽ vẫn nhanh nhẹn và tiếp tục thúc đẩy những kết quả tốt nhất có thể cho người dân và cổ đông của chúng tôi.

Bây giờ tôi sẽ giao nó cho Ernie Freedman, Giám đốc tài chính của chúng tôi.

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Cảm ơn, Charles. Hôm nay tôi sẽ thảo luận về các chủ đề sau, bảng cân đối kế toán và hoạt động thị trường vốn, hoạt động đầu tư, kết quả tài chính và hướng dẫn năm 2021. Tôi sẽ bắt đầu với bảng cân đối kế toán, trong đó chúng tôi nâng cao hơn nữa hồ sơ đáo hạn nợ, cơ cấu nợ và đòn bẩy tổng thể thông qua một quý thứ tư hoạt động tích cực trên thị trường vốn. Trong quý, chúng tôi đã phát hành khoảng 6,5 triệu cổ phiếu cho máy ATM của mình với tổng số tiền thu được là 186 triệu đô la, số tiền mà chúng tôi đã sử dụng để mua nhà. Chúng tôi cũng đã đóng và nâng cấp khoản tín dụng không đảm bảo trị giá 3,5 tỷ đô la với mức giá ưu đãi hơn so với cơ sở trước đây của chúng tôi. Cơ sở này bao gồm hạn mức tín dụng quay vòng 1 tỷ đô la thay thế hạn mức tín dụng trước đây của chúng tôi và khoản vay có kỳ hạn 2,5 tỷ đô la, thay thế khoản vay có kỳ hạn 1,5 tỷ đô la trước đó của chúng tôi và khoản nợ có bảo đảm trả trước.

Chúng tôi cũng tự hào đã bao gồm một thành phần bền vững vào cơ sở tín dụng mới của mình, theo đó, việc định giá ổ quay của chúng tôi sẽ cải thiện nếu chúng tôi đạt được một số cải tiến ESG nhất định theo thời gian như được bên thứ ba đo lường. Kết quả của các giao dịch này, chúng tôi không có khoản nợ nào ngoài các trái phiếu chuyển đổi đến kỳ hạn thanh toán cuối cùng trước tháng 12 năm 2024. Ngoài ra, tỷ lệ nợ không có đảm bảo của chúng tôi đã tăng từ 22% vào ngày 30 tháng 9 lên 35% vào ngày 31 tháng 12, và tỷ lệ ngôi nhà không có rào chắn của chúng tôi tăng từ 51% lên 57%. Thanh khoản tổng thể vào cuối năm là 1,2 tỷ đô la từ tiền mặt không hạn chế và khả năng quay vòng. Nợ ròng trên EBITDA kết thúc năm ở mức 7,3 lần giảm so với 8,1 lần vào đầu năm và chúng tôi vẫn cam kết giảm đòn bẩy tài chính hơn nữa.

Về hoạt động đầu tư, trong quý 4, chúng tôi đã mua tổng cộng 1197 căn nhà với giá 361 triệu đô la, sử dụng tiền mặt hiện có trên bảng cân đối kế toán và vốn liên doanh. 1057 căn nhà trong số này đã được mua trong danh mục đầu tư hoàn toàn thuộc sở hữu của chúng tôi với giá 316 triệu đô la và 140 căn được mua trong liên doanh với giá 45 triệu đô la. Chúng tôi cũng đã bán 277 căn nhà từ danh mục đầu tư toàn bộ của mình với giá 82 triệu đô la. Bao gồm trong hoạt động này là hai vụ mua lại hàng loạt ở Dallas và Phoenix diễn ra trong quý IV. Tổng cộng, những ngôi nhà trong các giao dịch số lượng lớn này đã được mua lại với giá 75 triệu đô la với lợi suất NOI 5,5% đối với giá thuê tại chỗ, điều mà chúng tôi thấy bằng cách đưa những ngôi nhà lên nền tảng của chúng tôi.

Tiếp theo, tôi sẽ trình bày kết quả tài chính của chúng tôi. FFO cốt lõi và AFFO trên mỗi cổ phiếu trong quý 4 lần lượt là 0,32 đô la và 0,27 đô la cho mỗi cổ phiếu, đưa FFO và AFFO cốt lõi cả năm 2020 của chúng tôi lên 1,28 đô la và 1,08 đô la cho mỗi cổ phiếu. Loại trừ khỏi FFO cốt lõi và AFFO là khoản lãi chưa thực hiện trị giá 30 triệu đô la mà chúng tôi đã ghi nhận do sự gia tăng giá trị của khoản đầu tư mở cửa của chúng tôi. Đáng chú ý, bất chấp các yếu tố bên ngoài tác động, AFFO đã kết thúc năm ở thời điểm giữa của phạm vi hướng dẫn ban đầu cho năm 2020 mà chúng tôi đã cung cấp vào đầu năm. Điều cuối cùng tôi sẽ đề cập là hướng dẫn năm 2021. Dallas và Charles đã thảo luận, chúng tôi tin rằng chúng tôi đang ở vị trí thuận lợi cho cả sự tăng trưởng hữu cơ và bên ngoài.

Vẫn còn nhiều ẩn số nằm ngoài tầm kiểm soát của chúng tôi liên quan đến đại dịch trong cách các cơ quan quản lý địa phương, tiểu bang và liên bang có thể phản ứng, nhưng tôi sẽ định hình lại cách chúng ta đang nghĩ về năm tại thời điểm này. Hãy để tôi bắt đầu với tăng trưởng doanh thu. Chúng tôi tin rằng công suất thuê cao kỷ lục và các yếu tố cơ bản về nhu cầu mạnh mẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chúng tôi tăng trưởng giá thuê vào năm 2021. Nguồn gốc không chắc chắn lớn nhất, phần lớn nằm ngoài tầm kiểm soát của chúng tôi vẫn là khả năng thu tiền thuê và thực thi các điều khoản của hợp đồng thuê. Điểm giữa của hướng dẫn của chúng tôi giả định rằng nợ xấu vẫn ở mức thấp đến giữa 2 năm theo tỷ lệ phần trăm tổng thu nhập cho thuê trong nửa đầu năm 2021 và sau đó sẽ cải thiện trong nửa cuối năm. Nếu điều này diễn ra tốt đẹp, chúng tôi kỳ vọng nợ xấu sẽ là yếu tố cản trở tăng trưởng doanh thu tổng thể của cùng một cửa hàng trong cả năm 2021, nhưng sẽ có tác động tích cực trong nửa cuối năm 2021.

Nếu tính đến từng yếu tố này, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng doanh thu cốt lõi của cùng một cửa hàng là 3,5% đến 4,5% trong cả năm. Tăng trưởng chi phí có thể sẽ có xu hướng cao hơn vào năm 2021 so với năm ngoái. Xin nhắc lại, năm 2020 được hưởng lợi từ doanh thu giảm. Mặc dù chúng tôi kỳ vọng doanh thu vẫn ở mức thấp trong bối cảnh lịch sử do nhu cầu tiếp tục tăng mạnh, nhưng việc kỳ vọng doanh thu cao hơn ở một mức độ nào đó là hợp lý vào năm 2021. Nhìn chung, chúng tôi kỳ vọng chi phí cốt lõi tại cửa hàng sẽ tăng 4,5% đến 5,5% trong cả năm. . Điểm giữa của phạm vi hướng dẫn này giả định rằng doanh thu cao hơn so với cùng kỳ năm trước có tác động tiêu cực 100 điểm cơ bản đến tốc độ tăng trưởng chi phí cốt lõi tại cùng một cửa hàng của chúng tôi vào năm 2021.

Điều này khiến chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng NOI tại cùng một cửa hàng lên 3% đến 4%. Từ góc độ thời gian, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng doanh thu cốt lõi cùng cửa hàng và tăng trưởng NOI trong nửa cuối năm cao hơn so với đầu năm, chủ yếu do cải thiện nợ khó đòi và phí chậm trả, bù đắp một phần bằng chi phí doanh thu cao hơn. Cụ thể đối với quý đầu tiên của năm nay, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng doanh thu cốt lõi của cùng một cửa hàng sẽ phù hợp hơn với kết quả quý IV năm 2020 vì kết quả quý I năm 2020 không bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Ngoài sự tăng trưởng của cùng một cửa hàng, tôi muốn đề cập đến một số yếu tố thúc đẩy dự đoán khác về kết quả năm 2021 của chúng tôi. Đầu tiên, chúng tôi đã đẩy nhanh tốc độ mua lại của mình vào nửa cuối năm ngoái và kỳ vọng thu nhập từ những thương vụ mua lại đó sẽ thúc đẩy sự gia tăng đóng góp của NOI không cùng cửa hàng vào năm 2021.

Chúng tôi cũng kỳ vọng sẽ tiếp tục là công ty mua lại ròng vào năm 2021. Theo các nguyên tắc cơ bản hiện nay, chúng tôi thấy rằng con đường để mua được ít nhất 1 tỷ đô la nhà trong năm nay giữa REIT và liên doanh và bán khoảng 300 triệu đô la nhà. Chúng tôi kỳ vọng sẽ có cơ hội tài trợ cho mức độ hoạt động mua lại đó bằng nguồn tiền hiện có, tiền từ hoạt động kinh doanh, tiền thu được và vốn liên doanh. Thứ hai, tôi muốn nhắc mọi người rằng chúng tôi đã tài trợ một phần cho các thương vụ mua lại năm 2020 bằng vốn chủ sở hữu, điều này sẽ dẫn đến số lượng cổ phiếu trung bình có trọng số cao hơn trong năm nay so với năm 2020. Có thể tìm thấy thông tin về số lượng cổ phiếu cuối năm 2020 trong Bảng 2 ( a) của bổ sung quý thứ tư của chúng tôi.

Cuối cùng, một ghi chú nhanh liên quan đến liên doanh được thành lập gần đây của chúng tôi. Bắt đầu từ năm 2021, chúng tôi sẽ báo cáo một mục hàng doanh thu bổ sung cho thu nhập phí liên doanh và một mục hàng khác cho phần chia sẻ thu nhập của chúng tôi từ các khoản đầu tư vào các liên doanh chưa hợp nhất. Vì mục tiêu cốt lõi của FFO và AFFO, chúng tôi sẽ nắm bắt phần chia sẻ dòng tiền định kỳ của liên doanh theo cách thức chúng tôi thực hiện đối với danh mục đầu tư 100% vốn sở hữu của mình. Vào năm 2021, trong giai đoạn mở rộng liên doanh Rockpoint của chúng tôi, chúng tôi kỳ vọng đóng góp ít hơn 0,01 USD cho mỗi cổ phiếu vào FFO và AFFO cốt lõi.

Tổng hợp tất cả những điều này lại với nhau, chúng tôi kỳ vọng FFO cốt lõi cả năm 2021 trên mỗi cổ phiếu trong khoảng 1,30 đô la đến 1,40 đô la và AFFO trên mỗi cổ phiếu trong khoảng 1,09 đô la đến 1,19 đô la, thể hiện mức tăng trưởng hàng năm khoảng 5% ở các điểm giữa cho mỗi cổ phiếu. Do dự đoán tăng trưởng AFFO trên mỗi cổ phiếu, chúng tôi đã tăng cổ tức hàng quý của mình thêm 13% lên 0,17 USD / cổ phiếu. Lùi lại một bước, chúng tôi rất vui mừng về tương lai của những Ngôi nhà Lời mời. Theo quan điểm của chúng tôi, lĩnh vực cho thuê dành cho một gia đình có vị trí thuận lợi trong thị trường nhà ở và Invitation Homes còn được phân biệt bởi vị trí tốt nhất trong lớp, quy mô và chuyên môn địa phương của chúng tôi. Chúng tôi tin rằng những lợi thế đó, cùng với cơ hội dài hạn để phát triển quy mô và chuyển đổi trải nghiệm cư dân sẽ là công thức cho sự phát triển trong nhiều năm tới.

Cùng với đó, hãy mở đầu cho phần Hỏi & Đáp.

Câu hỏi và trả lời:

Nhà điều hành

[Hướng dẫn về nhà điều hành] Câu hỏi đầu tiên của chúng tôi là từ Alua Askarbek từ Bank of America. Tiến lên.

Alua Askarbek - Bank of America Merrill Lynch - Nhà phân tích

Chào buổi sáng mọi người. Cảm ơn bạn đã nhận câu hỏi và giữ cuộc gọi bất chấp tất cả những gì đang diễn ra. Mong mọi người an toàn. Nhưng chỉ để bắt đầu với ghi chú đó, tôi muốn nói một chút về mặt trận lạnh giá đó ngay bây giờ, và có vẻ như chúng ta đang nghe rất nhiều về sự cố vỡ đường ống và những người thợ ống nước đã mong đợi sự chậm trễ về việc này. Tôi cho rằng đây không phải là một phần của hướng dẫn ban đầu, nhưng điều này có thể đưa chi phí vượt quá mức cao hơn hay chỉ là tôi đoán các bạn đang nghĩ điều này sẽ ảnh hưởng đến capex như tôi muốn nói trong năm nay như thế nào.

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Vâng, tôi đánh giá cao những lời chúc tốt đẹp. Đây là Ernie, Alua, và chắc chắn nó đã được thử thách ở rất nhiều nơi trên đất nước. Tin tốt là chúng tôi sẽ có bảo hiểm cho việc này. Chúng tôi xem một sự kiện này, bởi vì sự kiện diễn ra ở nhiều tiểu bang và vì vậy chúng tôi sẽ có khoản khấu trừ 250.000 đô la cho sự kiện đó, nhưng bất kỳ thiệt hại nào vượt quá mức đó chúng tôi sẽ có thể chi trả bằng bảo hiểm. Chúng tôi tính phần tổn thất đầu tiên trong bảo hiểm của chúng tôi lên đến một số tiền nhất định. Chúng tôi đã có một năm bảo hiểm rất tốt, hết hạn vào tháng 2 năm 2021. Vì vậy, về tổng thể, chúng tôi sẽ ở một vị trí khá tốt từ đó. Có thể có một số điều nhỏ trôi qua, sẽ nằm ngoài phạm vi bảo hiểm. Những điều đó đã không được xem xét trong hướng dẫn của chúng tôi. Nhưng điều đó nói lên rằng, trong suốt cả năm, mọi thứ vẫn xảy ra với cửa sổ bật lên và vì vậy ngân sách cơ sở của chúng tôi đã xem xét một số loại sự kiện xảy ra, nhưng chúng tôi chắc chắn không xác định cụ thể điều gì đang xảy ra ngay bây giờ. Nhưng đó là một cách nói dài dòng Tôi không nghĩ rằng điều này đặt phạm vi hướng dẫn chi phí của chúng tôi vào bất kỳ loại rủi ro nào vào thời điểm này.

Alua Askarbek - Bank of America Merrill Lynch - Nhà phân tích

Được rồi, tuyệt vời, cảm ơn bạn. Và sau đó tôi biết các bạn đã nói về kỳ vọng doanh thu của mình trong năm nay vẫn ở mức thấp, nhưng có thể tăng lên từ năm 2020. Các bạn đã thấy bất kỳ sự tăng trưởng nào cho đến nay trong tháng Giêng và tháng Hai chưa? Chỉ là muốn xem liệu nhu cầu có bị đảo ngược một chút khi chúng ta bắt đầu thấy một chút bình thường?

Charles D. Young - Phó chủ tịch điều hành và Giám đốc điều hành

Vâng, không, cảm ơn, đây là Charles. Chúng tôi thực sự chưa thấy bất kỳ sự đảo ngược nào của xu hướng cho đến nay. Chúng tôi vẫn nhận thấy nhu cầu thực sự lành mạnh và những cư dân đang ở trong nhà của chúng tôi tiếp tục muốn ở lại đó chỉ vì đại dịch vẫn đang tiếp diễn. Động lực làm việc tại nhà được áp dụng. Chúng tôi đã kết thúc Q4 như tôi đã đề cập ở mức 26%. Chúng tôi có một con số cao hơn một chút trong đó trong cả năm, nhưng vào tháng Giêng và cho đến nay vào tháng Hai, chúng tôi đang có xu hướng ở mức thấp hơn, đó là một dấu hiệu tốt, điều này cho phép chúng tôi giữ vững quyết đoán về doanh thu và bạn có thể thấy điều đó về sự tăng trưởng hợp đồng thuê mới của chúng tôi cũng như một số hợp đồng gia hạn của chúng tôi đang tăng lên.

Alua Askarbek - Bank of America Merrill Lynch - Nhà phân tích

Hiểu rồi. Và sau đó xin lỗi, chỉ một lần theo dõi nhanh. Thời gian lưu trú trung bình tại thời điểm này là bao nhiêu và so với năm ngoái như thế nào?

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Vâng, điều đó tiếp tục phát triển đối với chúng tôi, khi danh mục đầu tư tiếp tục theo mùa. Trong tháng trước, bây giờ là hơn 30 tháng. Với mức doanh thu thấp như hiện tại, chúng tôi kỳ vọng nó sẽ tiếp tục có xu hướng tăng lên trong 35, 36 tháng vào cuối năm. Vì vậy, vâng, chúng tôi tiếp tục thấy rằng - mọi người đang ở theo hợp đồng thuê, lần thứ hai nếu không phải là lần gia hạn thứ ba. Vì vậy thời hạn thuê trung bình của chúng tôi là khoảng 15 đến 16 tháng.

Alua Askarbek - Bank of America Merrill Lynch - Nhà phân tích

Hiểu rồi. Cảm ơn nhiều.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Không có gì.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là từ Sam Choe từ Credit Suisse. Tiến lên.

Sam Choe - Credit Suisse - Nhà phân tích

Chào các cậu. Xin chúc mừng một quý tuyệt vời. Tôi đoán, thật tốt khi thấy các bạn tăng cường mua lại và như Dallas đã đề cập, ý tôi là các bạn có kỷ luật trong tâm trí, duy trì năng suất 5 phần đó. Nhưng ý tôi là chúng tôi nhận thức được thực tế rằng đó là một thị trường nhà ở cạnh tranh, nơi bạn có thể nghe những câu chuyện về những người xây nhà quá mức - đấu thầu quá mức cho những ngôi nhà, vẫy vùng dự phòng. Vì vậy, tôi tự hỏi, các bạn nghĩ thế nào về hộp mua của bạn? Bạn đang bắt đầu, ý tôi là tôi biết rằng vị trí quan trọng đối với bạn, nhưng các bạn có đang bắt đầu xem xét nhiều vùng ngoại vi của các thị trường mà bạn đang tìm kiếm hơn không?

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Câu hỏi hay. Đây là Dallas, Sam. Đầu tiên và quan trọng nhất, đó là một môi trường chật hẹp như bạn đã đề cập. Nhưng chúng tôi vẫn cảm thấy khá tự tin vào khả năng mua từ 200 triệu đến 300 triệu USD mỗi quý, ngay cả trong môi trường hiện tại này. Chúng tôi sẽ không phải thay đổi hộp mua của mình để sử dụng cụm từ của bạn theo bất kỳ cách nào. Chúng tôi khá kỷ luật trong việc đảm bảo rằng chúng tôi đang ở trong các phần của thị trường cho phép mình đạt được một số hiệu quả vượt trội đó, chúng tôi thấy trong cả tỷ lệ mới và tỷ lệ gia hạn của chúng tôi. Về công việc chúng tôi đang làm với các đối tác và nhà xây dựng, bạn đã đề cập đó là một lĩnh vực trọng tâm. Trong lịch sử, chúng tôi đã mua khoảng 10% đến 15% ngôi nhà của mình thông qua các nhà xây dựng.

Chúng tôi cũng đang nhìn thấy các cơ hội để cuộn lại và tổng hợp các danh mục đầu tư nhỏ hơn. Bạn đã thấy chúng tôi làm được một chút điều đó trong quý IV. Tin tốt lành về những điều đó, khi bạn bước vào dòng tiền ổn định vào ngày đầu tiên và chúng tôi thường thấy một số khoản lỗ được nhúng trong các cơ hội đó và vì vậy những cơ hội đó sẽ tiếp tục nằm trong tầm ngắm của chúng tôi. Vì vậy, chúng tôi cảm thấy khá tự tin vào đầu năm nay rằng tỷ lệ chạy đó sẽ khá ổn định và chúng tôi sẽ tiếp tục làm việc để tìm ra các con đường và cách có thể mở rộng kênh, không nhất thiết phải là hộp, nhưng thực sự tiếp tục tập trung vào các phần của quốc gia mà chúng tôi đang hoạt động, nhưng chỉ cần đảm bảo rằng chúng tôi phù hợp với nhiều cơ hội nhất có thể.

Sam Choe - Credit Suisse - Nhà phân tích

Hiểu rồi. Được rồi, ý tôi là có lý. Với điều đó đã nói, ý tôi là tôi muốn nói đến các cơ hội lớn cho quý này. Đó có phải là một lần duy nhất trong tự nhiên hay chúng ta cũng có thể thấy kiểu đó đóng vai trò là một nhân tố vào năm 2021?

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Chúng tôi có một hồ sơ theo dõi tốt. Ít nhất một vài lần một năm với 200, 300 loại danh mục đầu tư gia đình và tôi hy vọng rằng chúng ta sẽ thấy nhiều hơn trong số đó; chỉ là những người tập hợp trong 5 đến 8 năm qua - muốn có thể thu được một số lợi nhuận hoặc đang tìm kiếm các cơ hội khác để triển khai vốn. Như bạn đã đề cập, rất khó để phát triển quy mô trừ khi bạn có cơ sở hạ tầng để làm điều đó. Chúng tôi may mắn là chúng tôi là người địa phương trên thực tế, vì vậy chúng tôi có thể tiếp cận rất nhiều cơ hội này khi làm việc trực tiếp với các đối tác. Vì vậy, hai điều mà chúng tôi đã làm trong quý IV là ví dụ hoàn hảo cho những điều đó. Một trong số đó là quy trình cạnh tranh, quy trình ở Phoenix và quy trình ở Dallas, chúng tôi đã biết nhà điều hành trong một thời gian dài; chúng tôi có thể hoàn thành một giao dịch. Vì vậy, những mối quan hệ đó có ý nghĩa và quan trọng và đó là trọng tâm lớn đối với các nhóm của chúng tôi trên thị trường.

Sam Choe - Credit Suisse - Nhà phân tích

Hiểu rồi. Được rồi, cảm ơn các bạn rất nhiều.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Cảm ơn.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là của Carl Keegan từ Berenberg. Tiến lên.

Keegan Carl - Berenberg Capital Markets - Nhà phân tích

Này các bạn, cảm ơn vì đã trả lời câu hỏi của tôi. Tôi biết bạn đã đề cập đến một chút ngắn gọn, nhưng tôi đoán những kỳ vọng về tính thời vụ trong tương lai là gì? Có nghĩa là đại dịch kéo dài càng lâu, bạn sẽ thấy doanh thu có xu hướng thấp hơn. Có công bằng không khi cho rằng việc ít di chuyển hơn và nhu cầu cao sẽ giảm đi một số năm trước và khía cạnh thời vụ?

Charles D. Young - Phó chủ tịch điều hành và Giám đốc điều hành

Vâng, đây là Charles. Tính thời vụ là một phần tự nhiên của doanh nghiệp. Tuy nhiên, với đại dịch mà chúng ta đã thấy năm ngoái rằng những xu hướng đó đã bị gián đoạn bởi những người làm việc tại nhà, không chắc chắn với trường học. Chúng tôi đã quay trở lại phần nào môi trường có nhu cầu cao, vì vậy sẽ rất thú vị khi xem mùa hè đến như thế nào. Tôi nghĩ rằng một số trong số đó sẽ dựa trên những gì xảy ra với việc triển khai vắc-xin, khả năng miễn dịch của đàn và tất cả những điều đó. Điều chúng tôi thích là - chúng tôi đang nhìn thấy những con số trong thời điểm này của năm Q4, đặc trưng cho mùa hè của chúng tôi. Vì vậy, nhu cầu đối với sản phẩm của chúng tôi thực sự cao và chúng tôi hy vọng rằng vào mùa hè tới, chúng tôi có thể rơi vào hoàn cảnh tương tự khi doanh thu có thể nhiều hơn một chút, điều tự nhiên đối với tính thời vụ là một loại doanh thu cao hơn trong Quý 2, Quý 3.

Điều đó đang được nói, vì mọi người vẫn đang tìm kiếm thị trường của chúng tôi, họ đang chuyển đến các trạng thái mà chúng tôi đang ở, chúng tôi hy vọng rằng nhu cầu đó sẽ tiếp tục. Khó dự đoán, nhưng chúng tôi đang theo dõi điều đó và ngay bây giờ chúng tôi thích vị trí mà chúng tôi đang có với sự tăng trưởng tiền thuê ở đó bên cho thuê mới và bên gia hạn, cả hai loại cải thiện và ngày càng tốt hơn. Bên cho thuê mới, đây là điều tốt nhất mà chúng tôi đã thấy trong quý 4, vì tôi đã từng kinh doanh một cách thẳng thắn. Vì vậy, sẽ rất thú vị để xem nó diễn ra như thế nào, nhưng chúng tôi nghĩ rằng nhu cầu vẫn sẽ cao vào mùa hè, đặc biệt nếu mọi người đang nghĩ về việc cuối cùng sẽ định vị lại và suy nghĩ về các trường học cho mùa thu.

Keegan Carl - Berenberg Capital Markets - Nhà phân tích

Hiểu rồi. Và nếu chúng tôi không ngại xoay vòng một chút vì câu hỏi tiếp theo của tôi là về tăng trưởng hợp đồng thuê mới. Rõ ràng là nó tiếp tục có xu hướng tăng. Các bạn nghĩ rằng điều này đặc biệt ở miền Tây Hoa Kỳ bền vững đến mức nào?

Charles D. Young - Phó chủ tịch điều hành và Giám đốc điều hành

Vâng, một phần lớn trong số đó đã được sử dụng bởi chúng tôi và tôi sẽ chỉ lùi lại và cho các đội của chúng tôi cảm ơn. Họ vừa thực hiện một công việc phi thường trong bối cảnh đang thay đổi. Tôi không thể cảm ơn họ đủ. Và khi bạn nhìn khắp các thị trường của chúng tôi, hầu hết mọi thị trường đều đạt tỷ lệ lấp đầy cao 97% hoặc 98%. Và điều đó mang lại cho chúng tôi vị trí cần có, nguồn cung nhà thấp để chúng tôi có thể thúc đẩy các thị trường đó, và sau đó bạn có được tất cả các động lực mà tôi vừa nói về những người chuyển đến - muốn có không gian, muốn thoát ra khỏi lõi đô thị, di chuyển đến nhà của chúng tôi. Vì vậy, tôi nghĩ rằng khu Tây đang tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng cho thuê mới ở Phoenix là 15% trong Q4. Tháng 1 tiếp tục như vậy, Vegas thực sự cao, California tăng trưởng cho thuê mới là gần 10%. Vì vậy, nếu chúng tôi tiếp tục thực hiện theo cách hiện tại, ngày tái định cư, tiếp tục duy trì công suất, tôi nghĩ chúng tôi sẽ có thể tiếp tục thúc đẩy và chúng tôi đặt kỳ vọng cao vào những tháng còn lại của năm.

Keegan Carl - Berenberg Capital Markets - Nhà phân tích

Được rồi, cảm ơn bạn, đó là từ tôi.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là của Nick Joseph từ Citi. Tiến lên.

Nick Joseph - Citi - Chuyên viên phân tích

Cảm ơn bạn. Hy vọng mọi người luôn an toàn. Trên 300 triệu đô la dự kiến ​​trong năm nay. Liệu điều đó có liên quan đến việc thoát khỏi thị trường, bất kỳ đợt bán danh mục đầu tư nào hay đó là sự thay đổi nhiều hơn một lần?

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Này Nick. Dallas. Không, đó chỉ là cuộc gọi bình thường bình thường. Chúng tôi không dự đoán các cuộc thảo luận về việc thoát khỏi thị trường.

Nick Joseph - Citi - Chuyên viên phân tích

Cảm ơn. Và sau đó, khi đòn bẩy giảm Ernie, cuộc trò chuyện với các cơ quan xếp hạng diễn ra như thế nào? Có cập nhật nào về thời gian không?

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Vâng, Nick, chúng tôi đang cảm thấy ngày càng có nhiều cơ hội hơn khi nhìn thấy chúng tôi đang ở đâu và thấy công việc kinh doanh đã hoạt động tốt như thế nào vào năm 2020. Vì vậy, tôi nghĩ rằng chúng tôi sẽ ở một vị trí nào đó trong vài năm tới các quý để tham gia chính thức hơn, nơi mà tôi đã nói có lẽ sẽ mất từ ​​một năm rưỡi đến hai năm, có thể là một phần tư hoặc hai năm trước. Có vẻ như chúng tôi cần phải làm tốt hơn Nick đó một chút, vì vậy tôi nghĩ rằng năm 2021 sẽ là thời điểm để chúng tôi thực sự tìm ra thời điểm thích hợp để tương tác với các đại lý và xem liệu chúng tôi có thể đạt được điều đó không, bởi vì nếu doanh nghiệp đang hoạt động tốt và các đô thị tiếp tục cải thiện. Vì vậy, chúng tôi lạc quan rằng chúng tôi đang đi đúng hướng và hy vọng bạn sẽ biết tin tức tốt hơn về điều đó trong nhiều quý tiếp theo tại đây.

Nick Joseph - Citi - Chuyên viên phân tích

Chỉ số nào vẫn cần cải thiện ở mức độ nào đó hoặc trọng tâm của ngày hôm nay là gì?

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Vâng, bạn biết đấy, tôi nghĩ rằng với các cơ sở tín dụng mà chúng tôi đã có thể cải tiến vào tháng 12 Nick, chúng tôi đã có thể mở rộng nhóm không bị cản trở của mình, giúp chúng tôi thực sự tiến gần đến nơi mà các cơ quan xếp hạng muốn chúng tôi và quan trọng là chúng tôi đã xoay chuyển nhiều hơn sang không bảo đảm tài trợ; chúng tôi chủ yếu là một người đi vay có bảo đảm.

Tôi nghĩ rằng một lĩnh vực mà chúng ta vẫn có thể còn hơi thiếu sót, tôi tin rằng các cơ quan xếp hạng muốn xem nợ ròng của chúng tôi đối với con số EBITDA trong sáu năm và tôi nghĩ rằng chúng tôi sẽ có thể cho thấy chúng và rất nhiều trong số các bạn có trong mô hình của mình, hãy chứng tỏ rằng chúng ta tiến vào nhóm sixes mà bạn biết không phải bằng cách - nếu chúng ta không hôn nhau vào cuối năm nay, chắc chắn chúng ta sẽ có mặt ở đó vào năm sau mà tôi mong đợi, và vì vậy câu hỏi sẽ là sau đó, đó là đủ sớm cho họ với con đường rõ ràng.

Bạn biết may mắn thay, tôi nghĩ rằng chúng tôi có một con đường rất rõ ràng để chứng minh cách chúng tôi đã làm điều đó; chúng tôi có một hồ sơ theo dõi tốt và chắc chắn chúng tôi đã nói về việc muốn có con số nợ ròng trên EBITDA thấp nhất trong những năm 60 làm mục tiêu của chúng tôi. Vì vậy, tôi nghĩ rằng tất cả những điều đó đều có lợi cho chúng tôi và chỉ là chúng tôi đang tiến gần hơn một bước mỗi ngày để đạt được con số đó.

Nick Joseph - Citi - Chuyên viên phân tích

Cảm ơn.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Cảm ơn Nick.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là từ Alex Kalmus từ Zelman & Associates, hãy tiếp tục.

Alex Kalmus - Zelman & Associates - Nhà phân tích

Được rồi, cảm ơn các bạn. Nhìn vào mức giá trung bình cho mỗi căn nhà trong quý này trên mặt trận mua lại, có vẻ như các căn nhà của Rockpoint JV có giá trị cao hơn, giống như 15% so với các thương vụ mua lại thuộc sở hữu hoàn toàn. Đây có phải là biểu tượng của chiến lược cho liên doanh hay bạn có mong đợi điều này sẽ trở lại trung bình sau này.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Alex, đó là một câu hỏi hay. Nó thực sự sẽ trở lại mức trung bình, bởi vì hình thức mua mà chúng tôi đang thực hiện trong liên doanh hoàn toàn phù hợp với những gì chúng tôi đang làm liên quan đến bảng cân đối kế toán. Tuy nhiên, những gì bạn thấy trong quý 4 là hai giao dịch số lượng lớn đã làm giảm giá trung bình của chúng tôi. Những ngôi nhà chúng tôi đã mua ở Dallas, bạn biết đấy Dallas là thị trường có giá thấp hơn đối với chúng tôi và những gì chúng tôi đã mua ở đó, cũng như những gì chúng tôi đã làm với danh mục đầu tư của Phoenix, nếu bạn lấy ra mà có thể bạn sẽ thấy. Tôi không có nó trước mặt tôi, nhưng tôi nghĩ rằng phép toán sẽ cho bạn thấy rằng chúng tôi sẽ vượt lên trên nhau về những gì liên doanh đã mua so với những gì bảng cân đối kế toán đã mua do những giao dịch số lượng lớn đó.

Alex Kalmus - Zelman & Associates - Nhà phân tích

Vâng, tôi hiểu rồi, nó có lý. Và khi - để chuyển đi, rõ ràng là công suất sử dụng cao bất thường, nhưng đối với một số ít đang chuyển đi, bạn có biết họ sẽ đi đâu không? Họ đang cần nhà hay họ đang chuyển đến căn hộ hoặc các căn hộ cho một gia đình thuê khác? Bạn có theo dõi dữ liệu đó không?

Charles D. Young - Phó chủ tịch điều hành và Giám đốc điều hành

Chà, chúng tôi có một - đây là Charles. Chúng tôi theo dõi chúng mà không cần lý do. Chúng tôi không biết cụ thể họ sẽ đi đâu. Bạn biết rằng trong tương lai chúng ta sẽ bắt đầu theo dõi các loại địa chỉ, địa chỉ chuyển tiếp. Bạn biết đấy, việc mua nhà, lý do của chúng tôi là vào giữa những năm 20, tăng nhẹ trong Q4, nhưng không đáng kể như bạn mong đợi với lãi suất. Bạn biết đấy, tôi nghĩ tổng thể doanh thu quá thấp, chúng tôi không thấy có nhiều chuyển biến và không có sự thay đổi thực sự mạnh mẽ nào so với trước đây. Vì vậy, chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi nó, nhưng chúng tôi tự hào về những gì chúng tôi đã có thể làm với tổng số lượt.

Alex Kalmus - Zelman & Associates - Nhà phân tích

Hiểu rồi. Và tôi đoán rằng bạn không thực sự thấy nhiều người chuyển đi thông qua các căn hộ, để sau khi cho thuê, một ngôi nhà gia đình duy nhất mà họ đang ở trong kiểu sống đó về tổng thể.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Đúng, chính xác. Vâng, khá nhất quán rằng bạn biết hầu hết những người chuyển đến nhà của chúng tôi hoặc ra khỏi nhà của chúng tôi mà bạn biết là đến từ một nơi cư trú của một gia đình hoặc - và những gì chúng ta đang thấy bây giờ, bạn biết từ việc theo dõi những người đang di chuyển của chúng tôi vào nhà của chúng tôi, chúng tôi đang thấy rất nhiều người đi ra khỏi trung tâm đô thị đến các địa điểm ngoại ô của chúng tôi, tại các địa điểm thực địa và vì vậy bạn biết rằng chúng tôi không thấy mọi người chuyển ra ngoài vì lý do đó. Trên thực tế, chúng tôi thích thú vì mọi người đang cố gắng đến với gia đình đơn lẻ, phòng ngủ phụ, nơi làm việc tại nhà, sân sau, tất cả những thứ an toàn mà bạn nhận được từ một ngôi nhà gia đình trong thế giới ngày nay.

Alex Kalmus - Zelman & Associates - Nhà phân tích

Tuyệt vời. Cảm ơn rât nhiêu.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là của Richard Hill từ Morgan Stanley, hãy tiếp tục.

Ron Kamdem - Morgan Stanley - Nhà phân tích

Này, bạn đã có Ron Kamdem cho Richard Hill. Chỉ cần hai cái nhanh từ tôi. Gắn bó với các thương vụ mua lại, có thể bạn có thể nói thêm một chút về loại cạnh tranh? Có phải người dùng cuối vẫn là người dùng cuối hay bạn bắt đầu thấy nhiều người chơi tổ chức hơn tham gia và bạn biết về hướng dẫn cho 1 tỷ đô la cho năm 2021, có công bằng khi nói rằng chúng tôi đã thực hiện mà không mua lại hàng loạt hay đó là một loại mua lại hàng loạt loại nhúng trong số đó? Cảm ơn.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Này, đúng vậy, tôi nghĩ rằng thật an toàn khi nói rằng con số 1 tỷ đô la đó không bao gồm nhiều thương vụ mua lại hàng loạt trong đó và tôi nghĩ rằng bạn biết bối cảnh khá giống với nó. Nó thực sự kéo dài ba hoặc bốn năm. Một ngoại lệ có thể là bạn tiếp tục nghe về việc muốn có thêm vốn để cho thuê một gia đình, điều mà chúng tôi bạn biết khá thẳng thắn xem là tích cực.

Bạn biết đấy, hãy nhớ rằng có 6 triệu giao dịch cộng hoặc trừ xảy ra ở Hoa Kỳ xung quanh nhà ở cho một gia đình mỗi năm và do đó, tỷ lệ SFR là một tỷ lệ rất nhỏ trong số đó. Phần lớn các giao dịch đó vẫn là người dùng cuối mua và bán nhà, vì vậy chúng tôi sẽ không mong đợi nó thực sự thay đổi nhiều như vậy. Tôi nghĩ nếu có điều gì xảy ra, một vài công ty tổng hợp nữa sẽ tự cho mình và một số cơ hội khác cho chúng tôi.

Ron Kamdem - Morgan Stanley - Nhà phân tích

Tuyệt vời. Câu hỏi thứ hai của tôi là quay lại hướng dẫn về doanh thu của cùng một cửa hàng. Nếu tôi nghĩ về quý 4 trên cơ sở gộp, danh mục đầu tư đã tăng 5,7 so với hướng dẫn cho năm 2021 là 4. bạn đã đề cập trong phần bình luận mở đầu của bạn? Tôi chỉ đang cố gắng hiểu về mức độ bảo thủ được đưa vào đó, đặc biệt là khi chúng tôi chuyển sang những lĩnh vực dễ dàng hơn trong nửa cuối năm nay. Cảm ơn.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Yeah, không Ron, đó là một câu hỏi hay và bạn chính xác. Khi bạn nhìn vào những gì chúng tôi đã có thể làm, bạn sẽ biết mức tăng công suất thuê cũng như thành tích cho thuê khi Charles và nhóm tiếp tục đưa ra những con số ngày càng mạnh mẽ hơn trong suốt cả năm ở phía gia hạn và ở phía cho thuê mới, bạn biết mức tăng trưởng cho thuê khi chúng tôi kết thúc vào phần cuối cùng của năm 2020, giống như bạn đã nói trong phần cao điểm.

Điều đáng tiếc là bạn đã biết so sánh nợ xấu với năm trước. Chúng tôi không có đại dịch mà bạn biết là 100 điểm cơ bản và thu nhập khác của chúng tôi cũng bị kéo xuống khoảng 100 điểm cơ bản. Vì vậy, đó là cách chúng tôi đạt được mức tăng trưởng doanh thu 2%. Bạn biết đấy khi chúng tôi đi ra ngoài trong suốt năm 2021, chúng tôi dự kiến ​​tuần tự rằng số nợ xấu của chúng tôi sẽ giảm mỗi quý so với quý trước, nhưng chúng tôi chỉ nghĩ trong môi trường mà chúng tôi đang ở hiện tại, chúng tôi chỉ là một chút một chút không chắc chắn và bạn vẫn biết rằng vắc-xin đang được triển khai; bạn chưa có khả năng miễn dịch bầy đàn và bạn biết rằng môi trường pháp lý vẫn tiếp tục tác động lên chúng ta.

Bạn biết đấy, những thời hạn được cho là sẽ hết hạn vào tháng 12 và tháng 1 đã được đẩy ra một cách hợp lý và dễ hiểu vì môi trường mà chúng ta đang gặp phải vào cuối năm. Chúng tôi chỉ nghĩ rằng bạn biết điều phù hợp từ góc độ hướng dẫn và cung cấp chi tiết đó trong các nhận xét đã chuẩn bị là điều chúng tôi nghĩ, vì vậy chúng tôi nghĩ rằng nửa đầu năm có thể bạn đã biết con số nợ xấu giống như những gì bạn thấy trên quý 3 và quý 4, ở mức thấp đến giữa 2s. Hy vọng rằng điều đó là thận trọng và hy vọng chúng tôi làm tốt hơn, nhưng chúng tôi muốn đảm bảo mọi người hiểu liệu hướng dẫn của chúng tôi có đến từ thời điểm giữa hay không và sau đó chúng tôi bắt đầu thấy mọi thứ trở lại tốt hơn trong nửa năm sau, nhưng phải rõ ràng, không trở lại những gì chúng ta đã thấy trước đại dịch.

Trước đại dịch, chúng tôi thấy con số nợ xấu của chúng tôi thường là 40 điểm cơ bản. Chúng tôi không dự đoán điều đó ở đây vào năm 2021. Chúng tôi chắc chắn nghĩ rằng nó sẽ tốt hơn trong nửa cuối năm, nhưng sẽ không trở lại những mức đó. Nó sẽ tiếp tục được cải thiện.

Sau đó, quan trọng là khi bạn đang nhìn vào con số cả năm của chúng tôi, Ron, bạn biết không quên quý đầu tiên của năm 2020 không bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Chúng tôi đã có một con số nợ xấu cao trong những năm 30 tính theo bps và một lần nữa, dựa trên những gì tôi đã nói trước đó, chúng tôi kỳ vọng một con số cao hơn nhiều ở đây trong quý đầu tiên.

Vì vậy, những gì bạn sẽ thấy là hy vọng nếu năm diễn ra theo phạm vi hướng dẫn của chúng tôi vào mỗi tháng, nghĩa là mỗi quý, bạn sẽ thấy con số tăng trưởng doanh thu tốt hơn, bởi vì chúng tôi sẽ có bất kỳ kết quả nào dễ dàng hơn nợ, chúng tôi sẽ có một khoản thu nhập khác dễ dàng hơn và sau đó chúng tôi sẽ tiếp tục có thu nhập thực sự mạnh mẽ từ những gì đang xảy ra về mặt thành tích cho thuê và cuối cùng chúng tôi sẽ có mức lấp đầy cao như chúng tôi đã có Năm 2020, bạn biết rằng hy vọng sẽ vượt qua hầu hết các phần vào năm 2021.

Ron Kamdem - Morgan Stanley - Nhà phân tích

Cảm ơn bạn đã giúp rõ ràng. Cám ơn rất nhiều.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Hiểu rồi, vâng.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là của John Pawlowski từ Green Street, hãy tiếp tục.

John Pawlowski - Green Street - Chuyên viên phân tích

Cảm ơn rất nhiều. Ernie, có thể dính vào nợ xấu, chỉ là một mức tăng tuần tự rất khiêm tốn trong quý này. Điều đó có nhiều quy định hơn - quy định được điều chỉnh ở California hay một số thị trường khác ngoài California đã bị xói mòn trên mặt trận thu phí?

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Không, đó là một câu hỏi John. Chúng tôi đang thấy một chút suy thoái ở California; nó chỉ Nam California. Bắc California không phải là một thách thức đối với chúng tôi. Đó là hoạt động giống như mức trung bình trên toàn bộ danh mục đầu tư. Chúng tôi đã thấy một số suy thoái ở Nam California và sau đó nó giống như đó chỉ là thu nhập tổng thể trên toàn diện. Về mặt mọi thứ, bạn biết chúng tôi hơi chệch choạc. Khi bạn bắt đầu nói về việc làm tròn số và mọi thứ, chúng tôi sẽ khác ít hơn 100 điểm cơ bản so với những gì chúng tôi đã thấy trong quý thứ ba. Đó chỉ là một khoảng cách hẹp mà chúng ta nên làm tròn các con số ở đó.

Vì vậy, tôi chỉ nghĩ rằng chúng ta đang ở trong một môi trường mà chúng ta đã đạt đến điểm mà hàng tháng chúng ta dường như thu được ở đâu đó từ khoảng 96% đến 97%. Bạn biết đấy, một số tháng, tỷ lệ này chỉ dưới 96%. Chúng tôi đã có một vài tháng, nó đã hơn 97% một chút, nhưng khoảng 96% và 97% trong cả hai trường hợp và điều đó thực sự khá ổn định đối với chúng tôi kể từ tháng Bảy. Nó chỉ diễn ra như thế nào mà bạn biết từng tháng.

Vì vậy, chúng tôi không nhìn thấy bất kỳ điểm rắc rối nào, chúng tôi không thấy bất kỳ điều gì thực sự đáng lo ngại và Charles và nhóm chỉ đang làm một công việc tuyệt vời khi làm việc với cư dân, tiếp xúc với họ và là nơi duy nhất mà chúng tôi thấy sự thay đổi vật chất từ trung bình, từ mức trung bình là Nam California.

John Pawlowski - Green Street - Chuyên viên phân tích

OK, tôi hiểu rồi. Và sau đó là Charles hoặc Ernie, rõ ràng mức chênh lệch hợp đồng thuê mới là tuyệt vời. Chỉ tò mò là, sự tăng tốc và tăng trưởng doanh thu của capex trong những năm gần đây, bạn có thể cho tôi biết lợi ích đang chảy qua các số liệu cho thuê mới từ việc tăng cường doanh thu là bao nhiêu?

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Vâng, John, hãy để tôi liên hệ cơ sở với bạn ngoại tuyến để cung cấp cho bạn một con số cụ thể hơn. Chúng tôi không làm được gì nhiều khi bạn nhìn vào sơ đồ vĩ đại của nó và kích thước của chúng tôi lớn như thế nào. Vì vậy, theo suy đoán của tôi, có lẽ nó có thể là một phần mười điểm đến hai phần mười điểm về việc giúp đỡ bên cho thuê mới. Hãy để tôi quay lại và kiểm tra các ghi chú của mình và chúng ta có thể - Greg và tôi có thể liên lạc với bạn ngoại tuyến để đảm bảo rằng tôi sẽ không nói chuyện với họ.

John Pawlowski - Green Street - Chuyên viên phân tích

OK cảm ơn bạn.

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Vâng, John.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là từ Haendel St. Juste từ Mizuho, ​​hãy tiếp tục.

Handel St. Juste - Mizuho - Nhà phân tích

Này, buổi sáng tốt lành ngoài kia. Mong mọi người ổn.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Cảm ơn Haendel.

Handel St. Juste - Mizuho - Nhà phân tích

Vì vậy, tôi đoán câu hỏi đầu tiên hoặc có thể dành cho Charles vào những ngày tái định cư. Tôi biết sự cải thiện ở đó, tôi nghĩ bạn đã nói 22 ngày trong quý thứ tư so với quý thứ tư của năm '19 và 13 ngày nói chung trong năm 2020 so với năm 2019. Tôi đoán bạn có thể nói một chút về một số động lực của điều đó, những gì bạn có lẽ đã có thể làm để giúp điều đó, giảm con số đó, và sau đó ngồi ở đây vào giữa những năm 30, bạn nghĩ điều đó có thể đạt được tốt hơn bao nhiêu và bạn đang nghĩ ở đây cho năm 2021? Cảm ơn.

Charles D. Young - Phó chủ tịch điều hành và Giám đốc điều hành

Này Haendel, Charles của nó đây, cảm ơn vì câu hỏi. Trước hết, chỉ cần làm rõ, tính đến thời điểm hiện tại, chúng tôi giảm 10 chứ không phải 13, vì vậy có lẽ chúng tôi đã kết thúc ở mức 36 ngày vào năm 2020 so với 46 ngày vào năm 2019. Một mức giảm đáng kể và như bạn đã nói trong Q4 đã giảm 22. Bạn biết tác động thực sự đến từ sự kết hợp của các hạng mục. Một là, giảm thời gian đến lượt của chúng tôi, mà chúng tôi đã giảm đáng kể vào đầu năm 2020 từ thanh thiếu niên cao xuống thanh thiếu niên thấp. 10 ngày ở một số thị trường, một chữ số ở một số thị trường. Vì vậy, chúng tôi có thể tiếp tục và chúng tôi đã xem đó như một yếu tố then chốt. Chúng tôi sẽ không thể thấp hơn nhiều ở đó, nhưng chúng tôi có thể nhìn vào một hoặc hai ngày nữa khi chúng tôi đi.

Mảng quan trọng khác mà chúng tôi nhận thấy là thực sự tập trung vào hàng tồn kho cũ và đó là một lợi thế lớn của việc đảm bảo rằng nếu thứ gì đó cũ, chúng ta hãy tính đúng giá hoặc kiểm tra tài sản, xem xét tài sản, đảm bảo rằng nó đang đi đúng hướng. Mấu chốt lớn khiến chúng tôi xúc động trong năm nay cũng là tập trung vào cho thuê trước, tôi nghĩ đó là cơ hội trong tương lai. Vì vậy, như bạn nghĩ về những gì chúng tôi có thể làm vào năm 2021, chúng tôi giữ cho công suất sử dụng ở mức tốt, nhu cầu tiếp tục tăng mạnh theo cách chúng tôi thấy và chúng tôi có thể tiếp thị các bất động sản mà bạn biết một cách hiệu quả bằng cách sử dụng các chuyến tham quan ảo và các phần khác và thực sự suy nghĩ về việc làm thế nào để chúng tôi cố gắng hiển thị ngôi nhà đó trong khi nó đang được làm việc hoặc ít nhất là có tất cả thông tin trên trang web khi nó vẫn đang ở.

Vì vậy, khi nó di chuyển ra ngoài và chúng ta có thể biến nó nhanh chóng, điều đó sẽ đưa chúng ta đến tuổi thiếu niên vào một số ngày đó. Vì vậy, sau đó bạn quay lại đảm bảo rằng chúng tôi tính trung bình khoảng không quảng cáo theo độ tuổi. Chúng tôi sẽ xem chúng tôi có thể đi đâu. Chúng tôi đang tìm cách chuyển nó xuống trong năm nay và chúng tôi sẽ xem liệu chúng tôi có thể bước ra khỏi độ tuổi 30 hay không, nhưng chúng tôi phải ở lại - hãy ở trong độ tuổi 30 thấp đó và ở đó một thời gian và chúng ta sẽ tiếp tục xem điều gì xảy ra, nhưng chúng tôi có cơ hội để làm tốt hơn những gì chúng tôi đã làm. Tuy nhiên, quả treo thấp đã biến mất, vì vậy bạn sẽ không thấy 10 ngày nữa sẽ di chuyển, nhưng chúng tôi sẽ tiếp tục cố gắng giảm nó xuống một hoặc hai ngày khi chúng tôi đi.

Handel St. Juste - Mizuho - Nhà phân tích

Đó là màu tốt, đó là màu tốt, cảm ơn bạn. Và Dallas có thể là một cho bạn; chắc chắn chúng tôi đã lưu ý rằng - sự cạnh tranh gia tăng trong việc mua lại, nhìn chung ngành có các nguyên tắc cơ bản rất tốt, doanh thu NOI tăng trưởng mạnh mẽ, có bằng chứng về khái niệm trong việc phát triển cho thuê một gia đình và bạn đã có một bảng cân đối kế toán được cải thiện ở đây. Có thể bạn chưa hoàn toàn muốn nó ở đâu, nhưng tôi đoán là tôi tò mò muốn lùi lại và suy nghĩ về việc phát triển bảng cân đối kế toán ở đây. Quan điểm của bạn đang phát triển như thế nào, có thay đổi gì không, bạn có khuynh hướng xem xét bảng cân đối kế toán ở đây ngày hôm nay hơn không và nếu không, điều gì có thể khiến bạn thay đổi quyết định. Cảm ơn bạn.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Chào Haendel. Bạn biết đấy triết lý của chúng tôi vẫn như cũ, chỉ là tập trung và đặt đúng vị trí. Tôi nghĩ rằng chúng tôi đã làm rất tốt và vài quý cuối cùng chúng tôi thực sự bắt đầu phát triển một số kênh tốt trong việc hợp tác với bạn biết các đối tác phát triển và nhà xây dựng trên thị trường và tôi hy vọng điều đó sẽ tiếp tục dành nguồn lực và tập trung vào việc tìm kiếm cách đưa sản phẩm mới vào danh mục đầu tư.

Về việc chấp nhận rủi ro trong bảng cân đối kế toán, quan điểm của chúng tôi thực sự không thay đổi ở đó và chúng tôi muốn linh hoạt nhất có thể, khá thẳng thắn để trở thành đối tác tốt cho các nhà xây dựng ngoài kia và ít bị đe dọa hơn về mặt đi ra ngoài và cạnh tranh với các khu vực lân cận mà họ cũng có thể đang theo đuổi. Vì vậy, tôi nghĩ cách tiếp cận của chúng tôi về việc xây dựng các đường ống thực sự tốt với một vài đối tác thực sự tốt, bạn biết đấy, cả ở cấp địa phương và loại cửa hàng quốc gia; có quyền truy cập trực tiếp vào các cộng đồng và sản phẩm mà họ đang xây dựng; và tùy ý về nơi mà chúng tôi nghĩ rằng đó là cách sử dụng tốt vốn tự có của chúng tôi, bởi vì bạn đã chỉ ra rằng bạn biết và đúng như vậy, bảng cân đối kế toán của chúng tôi đang có một vị thế thực sự mạnh mẽ và khả năng của chúng tôi mà bạn biết để tăng vốn chủ sở hữu hoặc phát hành ở một mức giá thích hợp là một công cụ mà chúng tôi muốn sử dụng khi nó có ý nghĩa.

Và vì vậy, tôi nghĩ chúng tôi sẽ tiếp tục cân nhắc về thời điểm chúng tôi làm điều đó, tiếp tục tập trung vào việc đảm bảo rằng chúng tôi đang tìm thấy những cơ hội thích hợp, nhưng không nhất thiết phải chấp nhận tất cả rủi ro đó trên bảng cân đối kế toán. Chúng tôi sẽ luôn cởi mở khi xem xét các cơ hội, nhưng ngay bây giờ có cảm giác như có một số đường băng thực sự tốt ở phía trước, có lẽ là hợp tác với một vài nhà xây dựng và / hoặc bạn biết liên tục xây dựng các kênh đó để có cơ hội.

Handel St. Juste - Mizuho - Nhà phân tích

Vâng, vì vậy đó không chính xác là không, nhưng chắc chắn không phải - nó không phải là ngay bây giờ.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Vâng, nó chắc chắn không phải là có. Ý tôi là ngay bây giờ chúng tôi thực sự tập trung vào việc chấp nhận ít rủi ro nhất có thể, nhưng đảm bảo rằng chúng tôi có thể cung cấp cho công ty quyền truy cập vào một số dự án tuyệt vời này và vì vậy điều đó dường như đang hoạt động. Và tôi nghĩ bạn biết những người xây dựng thực sự giỏi những gì họ làm; chúng tôi thực sự giỏi về những gì chúng tôi làm, và nếu chúng tôi bằng cách nào đó có thể kết hợp hai điều đó với nhau theo thời gian và khoảng cách, chúng tôi sẽ ở một vị trí tốt trong tương lai.

Handel St. Juste - Mizuho - Nhà phân tích

Hiểu rồi, hiểu rồi, cảm ơn.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Cảm ơn Haendel.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là từ Rich Hightower từ Evercore, hãy tiếp tục.

Rich Hightower - Evercore - Nhà phân tích

Chào buổi sáng mọi người, cảm ơn vì đã đặt câu hỏi ở đây. Chỉ cần nhanh chóng cho tôi về khoản đầu tư Opendoor. Rõ ràng là bạn đang đạt được một khoản lợi nhuận cao, giữ nó trên bảng cân đối kế toán trong thời gian này, nhưng chỉ tự hỏi bạn biết kế hoạch tương lai là gì cho khoản đầu tư đó và bạn có bị giới hạn trong thời gian có nghĩa là bạn biết với một khóa hoặc bất cứ điều gì đó sẽ ngăn bạn thanh lý hoàn toàn. Chỉ cần thêm một chút màu sắc trên đó, cảm ơn.

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Vâng, hoàn toàn giàu có. Đây là Ernie. Vâng, đó là một mối quan hệ đối tác tuyệt vời đối với chúng tôi từ khía cạnh kinh doanh và chúng tôi thực sự hài lòng với kết quả đầu tư và tất nhiên mốc đó là vào ngày 31 tháng 12, vì vậy các khoản đầu tư thậm chí còn tăng hơn nữa so với mức đầu tư vào ngày 31 tháng 12. Chúng tôi hiện đang được sắp xếp khóa Rich, vì vậy chúng tôi không thể làm bất cứ điều gì và bạn thực sự có thể xem các tài liệu công khai của Opendoor để biết rất cụ thể về cách hoạt động của khóa đó. Chúng tôi có cơ hội bán một số cổ phiếu vào cuối quý thứ hai và nếu giá cổ phiếu duy trì ở một mức nhất định và cao hơn mức đó trong một thời gian, chúng tôi có thể linh hoạt bán toàn bộ vị thế trước khi kết thúc của quý thứ hai.

Chúng tôi chưa đưa ra bất kỳ quyết định nào về những gì chúng tôi có thể muốn làm ở đó. Chúng tôi vẫn tiếp tục làm việc với Opendoor về nhiều việc khác nhau. Họ là một tổ chức tuyệt vời và vì vậy chúng tôi sẽ chỉ - chúng tôi sẽ đi đến kết luận với ủy ban đầu tư của Hội đồng quản trị của chúng tôi có thể vào cuối quý để quyết định xem chúng tôi có thể nắm giữ lâu hơn những gì cho vị trí đó.

Rich Hightower - Evercore - Nhà phân tích

Hoàn hảo, cảm ơn vì màu sắc Ernie.

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Bạn đã hiểu.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là từ Jade Rahmani từ KBW, hãy tiếp tục.

Jade Rahmani - KBW - Nhà phân tích

Cảm ơn rât nhiêu. Một số câu hỏi mà tôi đã nhận được từ các nhà đầu tư liên quan - liên quan đến bối cảnh cạnh tranh và số lượng người tham gia mới ngày càng tăng trong lĩnh vực này. Tôi nghĩ quán ăn khu dân cư ở sân trước là một ví dụ gần đây về mối quan hệ đối tác mà [không thể giải mã] được thiết lập với ARE.

Vì vậy, tôi chỉ muốn suy nghĩ hoặc tìm hiểu suy nghĩ của bạn về việc liệu bạn có tin rằng những người mới tham gia có lợi thế cạnh tranh về mặt hoạt động so với những người chơi đã có tên tuổi như Nhà mời và Nhà cho thuê của Mỹ hay bạn nghĩ ngược lại, rằng những bài học kinh nghiệm mà bạn đã trải qua khi xây dựng quy mô và các khoản đầu tư vào công nghệ bạn đã thực hiện sẽ luôn cung cấp cho chính bạn và những người khác như bạn ưu thế trước những người mới tham gia này.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Yeah Jade, nó là cái sau. Tôi nói khá thẳng thắn rằng, khi bạn mới bước vào lĩnh vực kinh doanh này, có rất nhiều điều bạn phải tìm hiểu, không chỉ cách bạn điều hành tài sản, tạo mô hình dịch vụ và xây dựng đội ngũ, mà chỉ là hoạt động bên trong và tất cả những điều đó. liên kết. Điều đó khá khó khăn và những công ty như chúng tôi phải mất nhiều năm để trở nên tốt hơn và chúng tôi liên tục tìm ra những hiệu quả hơn.

Bạn cũng biết mặt trái của điều đó Jade là khi bạn đạt đến quy mô của chúng tôi và mật độ có cấu trúc, thông tin liên lạc cũng như các công cụ và tài nguyên mà chúng tôi có, chúng tôi có thể đưa 1.200 ngôi nhà trong một quý giống như chúng tôi đã làm trong quý IV và tôi không. Không có nghĩa là làm cho điều này nghe có vẻ dễ dàng, nhưng công ty của chúng tôi khá dễ dàng để hiểu được điều đó, và bạn biết rằng một công ty mới sẽ có đủ loại thách thức khi cố gắng chỉ vận hành khía cạnh trải nghiệm khách hàng của điều đó. Vì vậy, câu trả lời ngắn gọn là, ở vị trí của chúng ta tốt hơn nhiều so với việc bước vào không gian này ngay bây giờ.

Jade Rahmani - KBW - Nhà phân tích

Và khi theo dõi, bạn có thấy bất kỳ tổ chức tư nhân nào trong số này có chi phí vốn thấp hơn hoặc thời gian dài hơn so với nơi họ đang bảo lãnh lãi suất trần. Bạn đã đề cập rằng những ngôi nhà đã được mua với tỷ lệ giới hạn ổn định giữa 5%. Bạn có thấy bất kỳ giá thầu nào trong số này về cơ bản thấp hơn 100 đến 150 điểm cơ bản không, có lẽ theo quan điểm từ 5 đến 7 năm rằng nếu tăng trưởng tiền thuê duy trì, một công ty tư nhân sẽ có thể hấp thụ lực cản đó, trong khi một công ty đại chúng để đáp ứng kỳ vọng đối với triển vọng thu nhập.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Đó là một câu hỏi hay. Ý tôi là chắc chắn có những ngóc ngách khác nhau trong không gian mà tôi nghĩ rằng các nhà khai thác khác nhau đang cố gắng tập trung vào. Và tôi sẽ nói, và như mọi người trong cuộc gọi đều biết, chúng ta có xu hướng mua tài sản có giá cao hơn một chút, tổng tiền thuê kinh tế cao hơn một chút. Bạn biết đó là một sự khác biệt, vì vậy chúng tôi thường không thấy trên thị trường nơi chúng tôi thực sự cạnh tranh nhiều như vậy với các nhà khai thác gia đình đơn lẻ, có thể là một hoặc hai.

Tôi nghĩ, quan điểm của bạn về cách mọi người đang sử dụng nợ, suy nghĩ về đòn bẩy, đặc biệt là ở các mức giá thấp hơn, họ có thể tự lập luận rằng họ có thể tụt hậu so với một số lợi suất tốt hơn theo thời gian và có thể không thể hấp thụ được phần nào lực cản đó. Tôi không biết, bởi vì chúng tôi không ở trong ủy ban đầu tư của họ và đang suy nghĩ về chi phí vốn của họ, nhưng nó khác nhau.

Tôi sẽ nói điều này. những tài sản đó trong dài hạn. Và vì vậy bạn biết tôi cảm thấy như chúng tôi đã tìm ra nội bộ loại tiêu chuẩn hoàn thiện tốt nhất là gì; bạn đang nhìn thấy nó trong chi phí trở lại của chúng tôi theo thời gian và khoảng cách; bạn đang nhìn thấy nó trong tỷ lệ gia hạn của chúng tôi. Charles và nhóm đang thực hiện một công việc thực sự tốt xung quanh những thứ như sàn ván vinyl sang trọng, điều mà một người mới tham gia có thể bạn biết không quan tâm như việc đưa vào một ngôi nhà, bởi vì nó tốn kém tiền bạc và bạn phải có niềm tin mà bạn có thể tạo ra lợi nhuận trong suốt thời gian sử dụng của tài sản đó.

Vì vậy, những điều như vậy, Jade có kinh nghiệm, tính toán thời gian quản lý hàng nghìn bất động sản và tôi nghĩ rằng tại Invitation Homes, chúng tôi đã tìm ra loại cân bằng phù hợp khi chúng tôi bước vào năm thứ chín với tư cách là một doanh nghiệp ngày hôm nay.

Jade Rahmani - KBW - Nhà phân tích

Cảm ơn rât nhiêu.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Cảm ơn Ngọc.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là của Rick Skidmore từ Goldman Sachs. Tiến lên.

Rick Skidmore - Goldman Sachs - Nhà phân tích

Chào Dallas, chào buổi sáng. Một câu hỏi đặt ra, khi bạn nghĩ về các vụ mua lại và sự kết hợp địa lý, chúng ta nên nghĩ như thế nào về việc 1 tỷ đô la sẽ được triển khai vào năm 2021 trên bàn chân của bạn? Nó sẽ được phân bổ hợp lý đồng đều, tập trung nhiều hơn ở phía Tây, ở Texas, bạn có thể chỉ cho chúng tôi một số màu sắc về cách bạn nghĩ về sự kết hợp địa lý trong tương lai không? Cảm ơn.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Vâng, câu hỏi hay. Sự kết hợp tôi sẽ không mong đợi quá nhiều thay đổi. Ý tôi là, nếu bạn chỉ nhìn vào những gì chúng tôi đã làm trong quý 4, thì rõ ràng chúng tôi đang hoạt động rất tích cực ở Dallas, tích cực ở một vài thị trường ở Florida. Tôi nghĩ liên doanh thực sự là một công cụ tốt để chúng tôi tiếp xúc nhiều hơn tại các thị trường Florida và loại trọng tâm điển hình của Sun Belt đối với chúng tôi là một chủ đề khá nhất quán trong bốn đến tám quý. Tôi mong rằng điều đó sẽ thay đổi rất nhiều. Chúng tôi chắc chắn rất muốn có thể mua thêm nhà ở California và Washington. Họ chỉ là những thị trường rất cạnh tranh từ góc độ người dùng cuối và chúng tôi không đuổi theo quá gắt gao khi mọi thứ trở nên khó khăn từ góc độ giá cả về những gì phù hợp với chúng tôi. Chúng tôi chỉ chọn thời điểm của chúng tôi. Nhưng tôi mong đợi rằng tiêu điểm đó vẫn không thay đổi.

Chúng tôi cũng đã thấy hoạt động thực sự tốt ở Charlotte, Atlanta. Họ là những thị trường tốt và tôi nghĩ rằng bạn biết điều quan trọng hơn nếu bạn nhìn vào tốc độ tăng trưởng mà chúng ta đang thấy trong quý 4 ở các thị trường như Atlanta và thậm chí là Nam Florida, nó cho chúng ta rất nhiều niềm tin về nơi mà lợi nhuận điều chỉnh rủi ro của chúng ta hồ sơ có thể tìm kiếm trong vài năm tới. Vì vậy, tất cả các thị trường này đều có các nguyên tắc cơ bản phù hợp xung quanh chúng như chúng ta đã nói về cuộc gọi.

Rick Skidmore - Goldman Sachs - Nhà phân tích

Bên phải. Cảm ơn và sau đó là một lời tiếp theo, trong phần nhận xét đã chuẩn bị của bạn, bạn đã nói về một số cơ hội doanh thu phụ trợ vào năm 2021. Bạn có thể chỉ cần nói rõ hơn về những gì bạn dự định triển khai vào năm 2021 và điều đó có thể đóng góp như thế nào vào tăng trưởng doanh thu trong năm 2021 ? Cảm ơn.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

bạn có thể mua cổ phiếu phân đoạn trên robinhood không

Vâng, có một vài điều. Chúng tôi đã nâng cấp phần cứng nhà thông minh của mình; chúng tôi đã tạo ra một số cấu trúc mới giúp chúng tôi thực sự có lợi hơn một chút về sau. Chúng tôi đã cập nhật vào năm '20 một chương trình lọc HVAC sẽ ra mắt trên tất cả các hợp đồng thuê mới của chúng tôi, sau đó sẽ bắt đầu mang lại một số cơ hội gia hạn với khách hàng trong năm nay. Chúng tôi có các phi công đi khắp nơi để kiểm soát dịch hại, ở bang Florida, nơi chỉ áp dụng vào các mùa đó và chúng tôi tìm ra cách phù hợp để cung cấp dịch vụ đó có thể là thứ sẽ triển khai trên nhiều thị trường hơn. Và sau đó, có một số thứ khác mà chúng tôi sẽ thử nghiệm trong năm nay. Chúng tôi tập trung vào việc tuân thủ và kiểm soát vật nuôi mà chúng tôi cho rằng không chỉ là những người tạo ra doanh thu mà còn giúp chúng tôi giảm thiểu một số chi phí liên tục đó.

Vì vậy, có một số điều đã được tập trung vào. Chúng tôi cũng đã cho bạn biết một số điều trong nhà bếp thử nghiệm mà chúng tôi chưa sẵn sàng nói về nó, nhưng giữ cho mọi thứ trở nên thú vị và tìm cách cung cấp một số tùy chọn đó cho cư dân của chúng tôi thực sự là trọng tâm hàng đầu. Chúng tôi đã phát hiện ra rằng cư dân của chúng tôi đang áp dụng rất nhiều dịch vụ này. Họ thích nó, họ thích sự linh hoạt của việc ra vào. Vì vậy, một số trong số này sẽ là tùy chọn, sau đó một số trong số đó rõ ràng sẽ được bao gồm trong hợp đồng thuê.

Rick Skidmore - Goldman Sachs - Nhà phân tích

Tuyệt vời. Cảm ơn Dallas.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Cảm ơn.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi là từ Todd Stender từ Wells Fargo, hãy tiếp tục.

Todd Stender - Wells Fargo - Nhà phân tích

Xin chào, cảm ơn. Chỉ một từ tôi. Trong các nhận xét đã chuẩn bị của bạn, bạn đã chỉ ra rằng bạn có thể thấy doanh thu nhiều hơn một chút trong năm nay. Có phải các bạn đang đẩy tỷ lệ lên một chút nữa không? Bạn đã có công suất thuê quá cao, nhưng bạn cũng có những cư dân tiềm năng có khả năng tài chính tốt hơn. Vì vậy, có thể rằng tự nhiên họ có nhiều lựa chọn nhà ở hơn? Có lẽ chỉ là một số màu ở đó? Cảm ơn.

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Yeah Todd, chúng tôi đã có một kết quả tuyệt vời với doanh thu vào năm 2020 so với năm 2019. Về cơ bản, bạn biết 30% giảm xuống 26% và chúng tôi chỉ, khi chúng tôi nhìn thấy toàn cảnh năm nay, chúng tôi nghĩ rằng nó, bạn biết nó có thể điểm giữa của hướng dẫn của chúng tôi mà chúng tôi thấy lần lượt và chọn một nơi nào đó giữa hai con số đó, chỉ vì đó là một sự tiến hóa theo chủ nghĩa tự nhiên. Và đại dịch đã có một số tác động về những gì đang xảy ra với những cư dân hiện đang ở. Một số có khả năng đã chọn rút lui lâu hơn một chút, vì sự không chắc chắn mà chúng tôi đã có vào mùa xuân và vì vậy, chúng tôi nghĩ rằng chúng tôi sẽ thấy xu hướng giảm tiếp tục lần lượt đối với tất cả các hợp đồng cho thuê trong bảy hoặc tám năm qua. .

Nó dường như sẽ được tăng tốc một chút vào năm 2020. Và vì vậy chỉ vì mục đích thận trọng, chúng tôi muốn lấy điểm giữa của hướng dẫn của chúng tôi, nơi chúng tôi sẽ giả định rằng chúng tôi sẽ đến một nơi nào đó hơi Bắc so với nơi chúng tôi là vào năm 2020, nhưng chắc chắn là một xu hướng giảm so với những gì chúng ta đã thấy vào năm 2019.

Todd Stender - Wells Fargo - Nhà phân tích

Hiểu. Cảm ơn bạn.

Nhà điều hành

Câu hỏi tiếp theo là của Tyler Batory từ Janney, hãy tiếp tục.

Tyler Batory - Janney - Nhà phân tích

Chào buổi sáng, cảm ơn vì đã trả lời câu hỏi của tôi. Chỉ một cái cho tôi. Tôi muốn quay lại cuộc thảo luận về tăng trưởng tiền thuê nhà và đưa ra mối quan hệ giữa giá nhà cao hơn và tăng trưởng tiền thuê nhà. Chỉ muốn nói về phía bán nhà về khả năng chi trả và rõ ràng là có một phép tính khác ở đó với lãi suất thấp hơn. Nhưng bạn có thể nói thêm về cách bạn đang suy nghĩ về khả năng chi trả của mặt hàng mới và mặt đổi mới về việc bạn có thể đẩy giá thêm bao nhiêu. Và tôi hiểu nhu cầu đã rất mạnh, nhưng đồng thời, bạn biết đấy, tôi tưởng tượng bạn cũng muốn định giá những người cho thuê tiềm năng, vì vậy chỉ cần tò mò về những suy nghĩ cập nhật của bạn về cả hai động lực.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Đó là một câu hỏi thực sự hay, Tyler, cảm ơn và chúng tôi nghĩ về đường cong tối ưu hóa cho thuê và hệ thống quản lý doanh thu của chúng tôi như bạn biết thực sự là một trong những đứa con cưng trong công việc kinh doanh của chúng tôi. Bởi vì mỗi năm, nó trở nên thông minh hơn một chút khi chúng ta xem qua danh mục đầu tư của 80.000 ngôi nhà. Mỗi năm dữ liệu trở nên tốt hơn và chắc chắn chúng tôi đang tìm hiểu một số điều về cách hoạt động của danh mục đầu tư. Charles đã nói về điều này sớm hơn về những gì chúng ta mong đợi có thể xảy ra vào khoảng những tháng mùa hè.

Bây giờ, tất cả mọi thứ đều không đổi trong một năm bình thường, chúng tôi mong đợi một số điều nhất định ngoài danh mục đầu tư. Nó có một chút khác biệt được đưa ra - tôi sẽ gọi đó là bản chất của việc đưa ra quyết định từ một nơi cư trú mà họ muốn ở lại lâu hơn một chút. Nó mang lại những động lực bên ngoài mà không liên quan gì đến nhà ở. Vì vậy, điều đó rõ ràng đã làm tăng thêm một số nhu cầu gia tăng và chúng tôi hy vọng một số trong số đó sẽ tiếp tục được duy trì trong năm nay.

Bây giờ khi bạn nhìn vào việc đạt được sự cân bằng xung quanh khả năng chi trả, bạn phải lùi lại một bước. Sự biến động lãi suất theo thời điểm của bạn có thể tạo ra một số sắc thái xung quanh việc liệu một ngôi nhà có giá cả phải chăng hơn để cho thuê hay để sở hữu trong một thị trường cụ thể. Nói chung, hầu hết danh mục đầu tư của chúng tôi cho thuê rẻ hơn nhiều so với sở hữu khi bạn xem xét khoản thanh toán thấp hơn và chi phí để duy trì ngôi nhà đó trong suốt vòng đời của nó.

Chúng tôi cung cấp một giải pháp thay thế khá thân thiện cho hầu hết mọi người vì chúng tôi quản lý tất cả chi phí bảo trì và rủi ro tiềm ẩn liên quan đến ngôi nhà đó. Vì vậy, bạn đang lùi lại một bước; nó thường hợp lý hơn nhiều so với việc cho thuê và bạn đang ở xung quanh sự biến động lãi suất đó có thể ném những con số đó ra ngoài. Chúng tôi vẫn nhìn thấy cơ hội cung cấp một sản phẩm có giá cả phải chăng ở hầu hết các thị trường của chúng tôi trên cơ sở tương đối.

Bây giờ điều đó sẽ thay đổi theo thời gian và mùa, dựa trên điểm giá sản phẩm và các thị trường phụ khác nhau, nhưng bạn biết tất cả khi bạn nhận được một khoản tiền thuê 1.900 đô la trong một thị trường có trường học tuyệt vời, khả năng chi trả tốt, hành lang vận tải cho phép gần gũi để điều chỉnh, vào cuối ngày, đó là một sản phẩm hợp lý hơn nhiều trong nhiều trường hợp hơn là không phải trả nhiều tiền và gánh nặng chi phí bảo trì và bảo dưỡng.

Vì vậy, chúng tôi luôn cố gắng xem xét danh mục đầu tư và tìm cách, đặc biệt là ở khía cạnh cho thuê mới khi một ngôi nhà bị bỏ trống, để xem, để đảm bảo rằng chúng tôi đang nắm bắt tỷ giá thị trường hiện có và tỷ giá đó khi gia hạn nó thật thông minh, tìm ra sự cân bằng phù hợp, làm việc với các nguyên tắc cơ bản về cung và cầu thông thường của bạn và cuối cùng, cũng phải xem xét những gì đang diễn ra trên các thị trường đó.

Vì vậy, California là một ví dụ điển hình về việc chúng tôi nhạy cảm với tiền mặt xếp hạng và mọi thứ đã được đưa ra và ở Seattle, nơi thực sự mà nói, chúng tôi đã không thể thực sự làm bất cứ điều gì xung quanh tỷ lệ gia hạn trong gần một năm nay. Vì vậy, đó là động lực mà chúng ta đang sống và tôi sẽ nói rằng nó hầu như lành mạnh với một số sắc thái mà chúng ta phải điều hướng với danh mục đầu tư ngày hôm nay.

Tyler Batory - Janney - Nhà phân tích

Được rồi, tôi đánh giá cao tất cả những chi tiết đó. Cảm ơn rất nhiều.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Cảm ơn.

Nhà điều hành

Điều này kết thúc phần hỏi và trả lời của chúng tôi. Bây giờ tôi muốn chuyển hội nghị trở lại Dallas Tanner để có bất kỳ phát biểu kết thúc nào.

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Cảm ơn bạn. Chúng tôi đánh giá cao tất cả mọi người tham gia cùng chúng tôi vì lời kêu gọi và suy nghĩ của chúng tôi và sự cảm thông của chúng tôi với tất cả những người ở Huston và Dallas, cư dân và cộng sự của chúng tôi ở đó, trong thời tiết này. Cố lên, chúng ta cùng ở trong này. Chúng tôi đánh giá cao tất cả mọi người tham gia với chúng tôi ngày hôm nay. Cảm ơn.

Nhà điều hành

[Nhận xét kết thúc của nhà điều hành]

Thời lượng: 63 phút

Gọi cho người tham gia:

Greg Van Winkle - Quan hệ đầu tư

Dallas B. Tanner - Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành, Giám đốc

Charles D. Young - Phó chủ tịch điều hành và Giám đốc điều hành

Ernest M. Freedman - Phó chủ tịch điều hành kiêm Giám đốc tài chính

Alua Askarbek - Bank of America Merrill Lynch - Nhà phân tích

Sam Choe - Credit Suisse - Nhà phân tích

Keegan Carl - Berenberg Capital Markets - Nhà phân tích

Nick Joseph - Citi - Chuyên viên phân tích

Alex Kalmus - Zelman & Associates - Nhà phân tích

Ron Kamdem - Morgan Stanley - Nhà phân tích

John Pawlowski - Green Street - Chuyên viên phân tích

Handel St. Juste - Mizuho - Nhà phân tích

Rich Hightower - Evercore - Nhà phân tích

Jade Rahmani - KBW - Nhà phân tích

Rick Skidmore - Goldman Sachs - Nhà phân tích

Todd Stender - Wells Fargo - Nhà phân tích

Tyler Batory - Janney - Nhà phân tích

Thêm phân tích INVH

Tất cả các bản ghi cuộc gọi thu nhập

Biểu trưng AlphaStreet



^